在中國，最關(guān)心城鎮(zhèn)化路徑選擇的群體莫過于開發(fā)商。中國的城鎮(zhèn)化道路該怎么走，關(guān)乎下一步機(jī)會在哪里。對于常常一擲數(shù)億資金地拿地的開發(fā)商，沒有誰比他們更懂得選擇比努力更重要的意義。
回歸的邏輯
華遠(yuǎn)地產(chǎn)(2.52, 0.00, 0.00%)董事長任志強(qiáng)觀察到，2011年開始，本輪調(diào)控初期，一線城市是重災(zāi)區(qū)，開發(fā)商紛紛跑到三四線城市去拿地，并引發(fā)其地價上漲。
很快暴露出的問題是，部分三四線城市供應(yīng)遠(yuǎn)大于需求，繼鄂爾多斯(8.45, 0.12, 1.44%)、溫州之后，江蘇無錫、江蘇常州、遼寧營口、甘肅酒泉等多個地方相繼被曝出類似“鬼城”，很多空置樓盤無人問津。從2012年底開始，一批房企重回一線城市。
地價的上漲說明了一切。2012年12月31日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)以接近500%的溢價率、16000元/平方米(扣除保障房)拿下通州地塊時，還有人稱之為地王。但不久之后泰禾地產(chǎn)在附近拍出的地塊，輕松超越了華遠(yuǎn)創(chuàng)造的紀(jì)錄，樓面價達(dá)19000元/平方米。
地價的上漲，釋放了房價上漲的強(qiáng)烈信號。盡管地價昂貴，但任志強(qiáng)告訴記者，如果下半年華遠(yuǎn)要買地，首選北京。一線城市地價昂貴，但有更明確的預(yù)期。任志強(qiáng)以北京舉例說，“國五條”出臺后，北京是執(zhí)行得最為嚴(yán)格的一座城市，但房價卻一直在上漲。
萬科執(zhí)行副總裁毛大慶常常援引6組數(shù)據(jù)來證明北京的吸引力。北京有24所“211工程”大學(xué)，排名第二的上海僅有10所，而中國一共只有不到80所“211工程”大學(xué)。
全中國的重點(diǎn)中學(xué)前一百強(qiáng)中有35所坐落于北京。常住北京的兩院院士超過了總數(shù)的50%。500名衛(wèi)生系統(tǒng)認(rèn)可的好醫(yī)生中，有227位在北京。重要的門戶網(wǎng)站的總部，除騰訊外，絕大多數(shù)在北京。還有像中央國家機(jī)關(guān)、軍隊各總部，駐華使領(lǐng)館、五百強(qiáng)總部、海歸精英等等，以及一些身份不明的有錢人都在北京。
“這就是北京的強(qiáng)大的發(fā)展動力之來源。”毛大慶認(rèn)為，核心城市的房地產(chǎn)價值無需討論。但與前幾年不同的是，2013年下半年以來開發(fā)商在北京所取得的地塊大多位于五環(huán)以外。但即便如此，五環(huán)外的房子也是開盤就賣光。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生觀察到，“北上廣深房價漲幅相當(dāng)高，但其他部分城市的房價不僅在gdp漲幅之下，有的甚至低于cpi增長。”她認(rèn)為，2014年的房地產(chǎn)市場會沿襲這個態(tài)勢，即一線城市的房價仍將處于高位，但漲幅會收窄，一線城市和其他城市之間的房價差異化將繼續(xù)擴(kuò)大。
聶梅生指出，當(dāng)前房價確實(shí)是兩個脫離——既脫離經(jīng)濟(jì)的基本面，又脫離人的支付力，個別城市已經(jīng)形成泡沫了，比如鄂爾多斯、溫州，但并沒有形成全局性的泡沫。
城鎮(zhèn)化的地產(chǎn)機(jī)遇
但在一些開發(fā)商忙著回歸一線城市之際，一些非主流城市也正在誕生一些奇跡。
小城市也存在著強(qiáng)烈的改善性需求。世茂集團(tuán)品牌管理總監(jiān)孫靜也表示，世茂會選擇性進(jìn)入百強(qiáng)縣。2012年，在福建晉江，世茂單靠御龍灣一個項目銷售了43億元。這樣的模式2013年被復(fù)制到離晉江不遠(yuǎn)的石獅。石獅市現(xiàn)有戶籍人口約40萬，2012年人均gdp(常住人口)為76827元。世茂“摩天城”項目，4月份拿地，10月31開盤，日光，20億元。
表面上，開發(fā)商是在依照政策風(fēng)向做戰(zhàn)略決策，實(shí)際上，有客觀規(guī)律在主導(dǎo)市場的發(fā)展。城市亦是人們選擇的結(jié)果。好的城市集聚了更多的資源，吸引了更多的人，因此誕生了更多的需求。人們在城市里生產(chǎn)財富，并且有能力為自己的需求支付。
在規(guī)律面前，長官意志也常常失效。毛大慶在第五屆地產(chǎn)中國論壇上說，他曾經(jīng)去參觀一些新興城市的商務(wù)區(qū)，發(fā)現(xiàn)地方政府的領(lǐng)導(dǎo)都在說相同的故事，都稱自己城市建造的商務(wù)區(qū)未來將成為集聚之地、將成為區(qū)域發(fā)展引擎。毛大慶的疑問是，“怎么會有那么大的需求，怎么會有那么多的發(fā)展引擎。”
地產(chǎn)商們關(guān)注政策的變化，但有時風(fēng)向并不是左右投資決策的決定性因素。以北大資源集團(tuán)為例，2009年該公司戰(zhàn)略定位為城市運(yùn)營商，是因為看到了很多地方對產(chǎn)業(yè)對文化有著巨大的需求。
在城鎮(zhèn)化加速的中國，很多城市都出現(xiàn)公共品短缺的狀況。然而，僅靠政府力量，難以在短時間內(nèi)解決問題。譬如，成都天府新區(qū)目前還沒有一家三甲醫(yī)院，他們迫切地希望引入醫(yī)療資源。北大資源集團(tuán)發(fā)現(xiàn)，二三線城市很歡迎能植入產(chǎn)業(yè)資源的開發(fā)模式，一線城市郊區(qū)也急需公共品的補(bǔ)位。回首過去5年走過的道路，方正集團(tuán)總裁、北大資源集團(tuán)董事長余麗發(fā)現(xiàn)，北大資源集團(tuán)的戰(zhàn)略與政策方向是高度契合的。
碧桂園集團(tuán)副總裁王少軍在參加21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道舉辦的城鎮(zhèn)化論壇時表示，碧桂園通過對三四線城市，甚至是縣城的開發(fā)后發(fā)現(xiàn)，地方政府對加快城市建設(shè)、居民對改善住房需求，都懷著巨大的迫切心情。只要有需求就有市場。開發(fā)商需要做的是，配合好政府、配合好當(dāng)?shù)鼐用瘛６ㄎ磺‘?dāng)，不越權(quán)、不以房地產(chǎn)帶動新城鎮(zhèn)化發(fā)展。
中央定調(diào)城鎮(zhèn)化發(fā)展方向以后，開發(fā)商未來的機(jī)遇在哪里？住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹公開表示，房地產(chǎn)市場的投資機(jī)會，已經(jīng)從過去十余年高速增長的趨勢性機(jī)會，變成與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級、城鎮(zhèn)化建設(shè)等經(jīng)濟(jì)發(fā)展大方向同步的結(jié)構(gòu)性機(jī)會。
她提醒房地產(chǎn)企業(yè)，要注重新型城鎮(zhèn)化政策下關(guān)注城市群。“房地產(chǎn)發(fā)展從來都是和城市的發(fā)展緊密相關(guān)，下一步的城市發(fā)展是要走以城市群作為推動城市發(fā)展的主體形態(tài)，這是新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃中的重要內(nèi)容。”
秦虹指出，房地產(chǎn)投資還要關(guān)注中國的高速交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)。“現(xiàn)在全國657個城市可以分為兩類，一類是在高速交通網(wǎng)上面，有交通節(jié)點(diǎn)；還有一些城市是在這個網(wǎng)的下面。大致可以判斷，在交通網(wǎng)上的城市，與交通連接點(diǎn)、交差點(diǎn)、會合點(diǎn)的城市投資效率更高。”
秦虹認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級將促進(jìn)優(yōu)質(zhì)商務(wù)和旅游地產(chǎn)的發(fā)展。“下一步，中國經(jīng)濟(jì)增長很重要的一方面，就是大幅度提高服務(wù)業(yè)所占的比重。”她還提醒投資者應(yīng)該關(guān)注“城鎮(zhèn)化時代的樓宇經(jīng)濟(jì)”，“這些地區(qū)的樓宇更新改造和再資產(chǎn)化的機(jī)會是非常大的，因為這些樓宇的物業(yè)價值一定會伴隨著土地的級差地租同步提升。”
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