商業(yè)地產(chǎn)快速擴張

12月21日，由遠洋地產(chǎn)投資開發(fā)的大型購物中心北京未來廣場周年慶典舉行，遠洋地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部副總經(jīng)理翟巍在會上透露，遠洋地產(chǎn)在全國開發(fā)的同類商業(yè)地產(chǎn)項目已達到20多個。和很多從事住宅開發(fā)的地產(chǎn)商一樣，發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)成為遠洋地產(chǎn)的重要戰(zhàn)略。

事實上，遠洋只是近年來開發(fā)商發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)的一個縮影。雖然這些年商業(yè)地產(chǎn)投資熱情依然高漲，但是很多項目境況卻不太樂觀。

北京漢博商業(yè)投資管理有限公司總裁暴雪松在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時表示，近來每年有150家—200家大型購物中心投入運行，真正運營狀況好的也就最多10家。也就是說，大多數(shù)新入市的大型購物中心生存狀況堪憂。

o2o來勢洶洶 實體店突圍

種種跡象顯示，百貨業(yè)正面臨著前所未有的沖擊，一方面新興的購物中心在實體層面進行正面競爭，另一方面電商和中央“8項規(guī)定”的政策又在需求層面讓百貨業(yè)的生存狀況雪上加霜。

在暴雪松看來，即便是大型購物中心情況也不容樂觀，全面考驗著開發(fā)商的運營能力。對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)來說，蓋房子相對容易，但是投入運營后如何吸引客流是最為關(guān)鍵的問題。

在未來廣場，本報記者注意到，遠洋地產(chǎn)通過各種形式送出歲末驚喜大禮，邀請娛樂、體育明星等一系列有特色的活動，掀起了年底購物季的熱潮，特別是微信等新興營銷手段的運用，讓消費者感受到了不斷變化的商業(yè)體驗。

正如遠洋地產(chǎn)副總裁、遠洋地產(chǎn)商業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理王福順所說，商業(yè)的發(fā)展需要不斷的創(chuàng)新和提煉，作為遠洋地產(chǎn)北京首個獨立運營的購物中心，需要走出一條自己特色的商業(yè)之路。

中國最大商業(yè)地產(chǎn)全程服務(wù)機構(gòu)ret睿意德近日發(fā)布的研究報告表明，由于電商來襲，傳統(tǒng)百貨業(yè)被迫頻頻出招，商業(yè)地產(chǎn)跨界風(fēng)將盛行，商業(yè)業(yè)態(tài)更新迎來變革期。

電影院、ktv、電玩城、溜冰場……這些娛樂業(yè)態(tài)是購物中心中常見的娛樂類型。與此同時，餐飲、兒童業(yè)態(tài)也逐漸普及，商家希望通過這些業(yè)態(tài)來聚集人氣，增加體驗，延長消費者的逗留時間從而衍生相關(guān)消費。

然而，娛樂業(yè)態(tài)等也不免陷入同質(zhì)化的競爭，電影院、電玩等幾乎成為購物中心的“標配”，其對于人流的聚集效應(yīng)也隨著人們的選擇范圍的增多而遞減。因而，只有不斷推陳出新，才能使這些業(yè)態(tài)的聚集效應(yīng)最大化發(fā)揮。

值得關(guān)注的是，眼下o2o來勢洶洶，實體店紛紛突圍。隨著實體商業(yè)對于技術(shù)的認知逐漸深入，實體商業(yè)已經(jīng)進入技術(shù)變革的關(guān)鍵期，正變技術(shù)為“工具”全力突圍，會將技術(shù)逐漸應(yīng)用在運營模式、營銷模式和經(jīng)營模式等層面。

投資熱不減 部分城市過剩

盡管商業(yè)領(lǐng)域競爭已經(jīng)十分殘酷，但投資商對商業(yè)地產(chǎn)的投資熱情仍然有增無減，傳統(tǒng)住宅開發(fā)企業(yè)進軍分食商業(yè)蛋糕趨勢逐漸強化。如在北京，繼2012年遠洋與太古合作的頤堤港問世之后，2013年金隅萬科廣場、紅星愛琴海購物中心、首創(chuàng)奧特萊斯陸續(xù)問世，過往專注于住宅開發(fā)的知名企業(yè)，甚至專注于家居建材城的紅星美凱龍也紛紛搶灘北京商業(yè)地產(chǎn)市場。

2014年，金隅將在東壩擬建區(qū)域性購物中心，萬科在房山的購物中心項目亦進入招商階段，華遠則在通州籌劃好天地商業(yè)街，北京城建(9.60, -0.08, -0.83%)在房山籌建大型購物中心。

ret睿意德預(yù)計，傳統(tǒng)住宅企業(yè)步入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，非常看重北京市場的表現(xiàn)，因而北京市場會更加活躍。未來兩年北京商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)將持續(xù)增大。2013年到2015年新增集中商業(yè)項目體量約340萬平方米，相當(dāng)于17個西單大悅城。其中，2015年開業(yè)量將重回歷史第二高點。

不過，同時值得關(guān)注的是，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展不均衡。ret睿意德通過對比宏觀經(jīng)濟發(fā)展指數(shù)和零售商發(fā)展指數(shù)發(fā)現(xiàn)，有些城市經(jīng)濟發(fā)展已具備一定規(guī)模，而商業(yè)地產(chǎn)尚有較大空間，對零售商有著進一步開發(fā)的吸引力，南京、濟南、無錫、青島和呼和浩特未來商業(yè)發(fā)展的潛力不容小覷。

而有些城市恰恰相反，例如重慶、寧波、大連、合肥、西安，它們已經(jīng)預(yù)支城市發(fā)展的未來機會，它們的經(jīng)濟發(fā)展水平雖不如很多沿海城市，但是零售品牌進駐數(shù)量相對當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展明顯超前。

沈陽、成都、天津和武漢一度被認為其商業(yè)地產(chǎn)存在巨大泡沫，但數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，這些城市的經(jīng)濟發(fā)展水平和零售商進駐數(shù)量相當(dāng)匹配，正逐步走向成熟。

ret睿意德高管張家鵬在接受本報記者采訪時強調(diào)，未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展將進一步呈現(xiàn)專業(yè)化、細分化和外圍化的趨勢，社交、情感、部落是新一代電商趨勢，而在商業(yè)地產(chǎn)大量供應(yīng)，電商猛烈沖擊的背景下，有的投資商還在追求大而全，是非常危險的。