貴陽一個常住人口僅400萬人口的三線城市，卻云集了全國都首屈一指的超級大盤。從2011年開始，“崩盤”、“鬼城”、“暴跌”等令人不寒而栗的詞匯，一直被大眾用于描述貴陽樓市。(詳見21世紀網調查《貴陽超級大盤1.28億㎡銷售之謎：吸引600萬人來定居》)

然而一年多的時間過去了，一個又一個建筑面積過百萬的超級大盤還在改寫這座城市的樣貌，超級大盤的神話還在這座城市上演，究竟是什么導致了貴陽顛覆了一般城市生長的常規路徑？

超級大盤不僅對貴陽樓市的價格漲跌上起到一定的影響，也透支了大量商業投資的需要。

圖為花果園在建高層，緊鄰貴陽南明區城市中心 432萬常住人口，4000萬平方米的房屋潛在供應量，700萬平方米的年銷售量，這些數據的疊加會推導出貴陽樓市行將崩潰的未來么？它與鄂爾多斯(7.33, 0.06, 0.83%)相像，但命運可能完全不同。

“貴陽大盤模式”獨樹一幟

一個常住人口400多萬人左右的城市，近年來卻如雨后春筍般冒出16個建筑面積過百萬、可容納20-40萬人的超級大盤。

在國內很多城市都會出現一些過百萬平方米的大型樓盤的現象，而像貴陽這樣多個千萬平米的超大樓盤扎堆的現象在國內實屬罕見，這就是貴陽房地產譜寫的傳說，究竟為何越來越房地產角逐貴陽，大量拿地修建超級大盤？

雖然貴陽的大盤模式并不是近年來才逐漸開始風行，早在2002年位于貴陽南明區與小河區交界處的山水黔城已經超過100萬平方米的大盤，但在前幾年貴陽這個地方已經扎堆了上千家大大小小的房地產開發商。

“地理位置和經濟基礎的薄弱最終導致了貴陽樓市大盤扎堆，超大盤割據的局面”。中原地產市場部總監張大偉告訴21世紀網。

貴陽坐落在狹長的山谷地帶，由于城市開發老城區并沒有足夠的土地用于新城的開發。新開發不得不往外拓展。

自身經濟發展緩慢，經濟基礎薄弱，支撐不了大規模的道路橋梁等基建，所以導致了貴陽樓盤的發展模式不同于一般的地方。

在絕大多數其他城市的新城開發，都是政府收儲土地，在做一些配套的基礎建設后，再將土地出售給開發商。城市的基礎配套都是由政府為主導，貴陽由于自身經濟基礎的約束，地理因素也使得基建成本高于一般沿海城市和部分中部城市。

“窮政府”的捷徑

經濟本身薄弱的地方政府更難承受這筆巨大開支，迫使政府不得不將基礎設施建設依賴于房地產開發商，利用開發商的力量，開發生地，運營城市，對于窮財政的貴陽地方政府而言，是一條現實捷徑。

角色的變化對于開發商而言風險也隨之變大，開發商就希望獲得大量的便宜土地才愿意有可能做出這樣的改變。這樣也使得地方政府把新城的部分基建丟給開發商，開發商則以大盤開發作為交換，才能將道路橋梁等基礎建設的費用進行攤銷。因此，貴陽就出現了土地開發的面積非常的大，甚至于個別地產項目高達萬畝的情況。

“土地一、二級捆綁聯動”這也是催生貴陽大盤模式的關鍵原因。業內透露，只有借助開發商的力量，政府才得以對老城區城中村和棚戶區進行改造，或布局城市新功能區如金融中心、旅游勝地、cbd等，實現gdp的高增長，“超級大盤等于是開發商幫政府在運營城市”。

中原地產市場部總監張大偉表示，在這樣的開發模式下，當地政府除了能很快的提高當地的城鎮化水平外，在土地一級開發的過程中政府屬于被間接綁架狀態，幾乎享受不到任何優勢，使得地方政府的財政更加薄弱。也有可能導致基建上出現一些狀況，政府和開發商一個是以城市規劃為出發點，而開發商則是以利益為出發點。

超級大盤沖擊貴陽樓市剛需

大盤割據，在一定程度上不僅對貴陽樓市的價格漲跌上起到一定的影響，也透支了大量商業投資的需要。

貴陽的房價普遍低于全國的均價，花果園樓盤的價格在3500-4500元之間，中天未來方舟的價格在4000元左右，而才開盤的大川白金城價格則不到4000元。

從供應量上來看，也使得當地價格很難上漲太多。據貴陽市筑房網數據統計顯示，上半年(1月至6月)貴陽市商品房住宅共成交46606套，成交面積469.3萬平方米，創近四年來同期成交量新高。

2013年上半年，貴陽兩城區共銷售商品住宅38864套，與2012年上半年成交35561套相比上漲了9.2%；與2011年上半年成交24481套相比上漲59%，此外，與2010年上半年成交10905套相比也有不同程度上漲，創下了四年來同期成交量新高。

雖說貴陽人口相對不多，從大盤本身的銷售角度出發也不會賣得很貴，以價取量也將會是未來貴陽超級大盤的銷售路線。

一位在貴陽從事地產開發的從業人員表示，“由于貴陽花果園之類的超大盤的價格，也很大程度導致了，其公司在貴陽要推出的樓盤賣不起價錢。”所以，超級大盤對于貴陽樓市價格的抑制上起了一定的積極作用。

雖然售價上有一定的積極作用，但是這樣超級大盤建城后所帶來的物業、交通、生活等問題也會變成擺在消費者和開發商面前的難題。

然而，對貴陽房地產致命的打擊最大可能是供求需要。

據了解，貴陽34個城市綜合體中，目前累計完成工程建設投資133.26億元、建筑面積364.24萬平方米，其中在建項目多達22個，另外12個項目將于今年內開工。

而市場的需求并不是無限制的，未來越來越多城市綜合體、超級大盤修建完工，如何消化大量剛需才是首當其次的問題。

房地產評論人吳其倫曾表示，貴陽34個綜合體的投放將可能對其商業地產帶來致命的打擊，貴陽人口總數仍偏少，而未來人口增速遠低于綜合體增速。

“鬼城”夢魘

貴陽房地產會不會走上鄂爾多斯、河南鄭東新區等地后路？

花果園項目營銷中心副總裁陳曉輝則反駁，“這完全是個笑話”。

北大房地產發展研究基金中心副主任杜猛博士將“鬼城”定義為，建成三年后，入住率不足30%。對此，中房集團總裁孟曉蘇[微博]認同杜猛對“鬼城”的定義。

杜猛認為，一個樓盤或者新城從規劃建設之初，并不能決定其“鬼城”的命運。而是看是否有伴隨著硬件建設同步發展的產業經濟，產業經濟一旦不發展不前進，有很大的幾率會導致所在的區域建城后，最后變為“鬼城”。

簡單而言，產業經濟的發展會影響到人口的就業率，而就業會影響到人口的遷移，“鬼城”的出現就只是時間問題而已，所以只是靠大躍進式的房地產發展形式只能在短時間內使得經濟報告看上去很喜人。

據貴陽市統計局官方發布的國民經濟和社會發展統計公報，里面提到的全年生產總值在2008、2009、2010年分別較上一年上升了13.1%、13.3%、14.3%。而到了2011年和2012年分別較上一年上漲了17.1%和15.9%。

在各項具體宏觀數據指標中上升最快的就是全市的房地產開發投資。2008、2009兩年地產投資較上一年上漲25%左右，2010年較上一年上漲47.7%，2011年較上一年上漲了50.5%，到了2012年較上一年居然驚人的上漲了94.4%，地產投資已經對全年的生產總值產生重大影響。

中房集團總裁孟曉蘇則認為，“對于建設超前的城市，不要過早的扣帽子打棍子，就像當年的浦東新區一樣。”

貴陽

就目前貴陽市的實際情況而言，無論從人口經濟和地理位置上，貴陽的發展情況都無法和當年的上海相對比。

據21世紀網了解，花果園項目在外地安排了近1000名銷售人員，以爭取外地客戶。在廣州、深圳、香港均做了推介會。

一些廣州、深圳人在貴陽購房一是為了避暑，二是因為工作在貴陽。2010年的公開數據顯示，廣州人在貴陽的購房總套數為260多套，面積達3.17萬平方米，房款為1.28億元。從全國銷冠花果園來看，貴陽本地的客戶僅占35%，貴州地州市和省外客戶則分別占據50%和15%。

按照目前已經審批、在售、或者待售的地產項目的建筑面積，在參考過去五年貴陽人口增長比率。杜猛博士估算，估計未來得有幾十年才能消化掉目前的數量。

而銷售代理公司的業內人士卻要比杜猛博士樂觀一些。雖然開發商宣傳數目很大，但是項目開發的數量是動態的，貴陽的超大盤并不是一次性開發到位，而是分批次分數量按照市場需求進行開發。

這樣對于市場的風險還是有一定的可控性，哪怕出現了一定的供大于求。庫存也會在最多幾年的時間內進行消化掉。

關于貴陽房地產未來的發展，大家都有不同的看法，一些專家認為貴陽樓市發展的好能吸收大量外資開發貴陽或能幸運的成為第二個浦東新區，然而，如持續剛需失調、提前透支，則可能會走上鄂爾多斯樓市泡沫之路：價格暴漲后暴跌，且無成交量。