經(jīng)歷了上半年乃至“金九”的房價飆漲后，多地年初提出的房價控制目標(biāo)恐怕也隨之泡湯。

多城漲幅超兩位數(shù)

國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，8月份，一二線城市房價漲幅明顯。其中，一線城市新建商品住宅價格同比上漲18%~20%，天津等31個二線城市同比上漲7%~10%。

北京在各大城市中領(lǐng)跑，同比漲幅為19.3%；廣州上漲19%；上海上漲18.5%；深圳上漲18.4%。四個一線城市分居前四位。

按照中國指數(shù)研究院[微博]10月1日發(fā)布的《2013年9月中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)報告》，9月份北京、深圳、廣州新建住宅價格指數(shù)同比漲幅均超過了20%。

而實(shí)際交易價格可能超過了統(tǒng)計的漲幅。今年4月，廣州市國土房管局下發(fā)了《關(guān)于落實(shí)廣州市房地產(chǎn)市場調(diào)控政策加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管的通知》，要求全面執(zhí)行商品住宅預(yù)(銷)售價格網(wǎng)上申報制度。原則上，舊盤的新貨不能超過前一期的售價。新盤的價格不能高于所在區(qū)域去年的成交均價，中心城區(qū)2萬元/平方米以上的房子嚴(yán)格限制網(wǎng)簽。

部分開發(fā)商為了規(guī)避“政府指導(dǎo)價”而使樓盤獲得預(yù)售證，就把原本一份的住宅合同分為毛坯房與裝修兩部分合同，采用“雙合同”賣樓，從而把超出指導(dǎo)價格的部分房價轉(zhuǎn)移到裝修費(fèi)用上。也就是說廣州房價的實(shí)際漲幅要比紙面上統(tǒng)計的數(shù)據(jù)高。

“如果沒有采取這些限制網(wǎng)簽的舉措，實(shí)際漲幅將會更高。”合富置業(yè)首席市場分析師龍斌告訴《第一財經(jīng)日報》。廣州市房協(xié)專家委員彭澎也說，限價導(dǎo)致的“雙合同”表面上好像控制住了上漲趨勢，但實(shí)際價格還是在飛速上漲，而且還提高了購房者的首付負(fù)擔(dān)。

實(shí)際上，如果扣除郊區(qū)盤“拉低”的因素，廣州中心六區(qū)的漲幅更加明顯，大部分區(qū)域漲幅已達(dá)三成。去年9月，準(zhǔn)備結(jié)婚的陳先生與女友在廣州天河區(qū)美林湖畔購買了一套二手房，當(dāng)時該二手盤的均價是1.8萬元/平方米。今年9月，該盤房價已達(dá)2.3萬，漲幅接近了三成。

北上廣深集體飆漲，一些核心二線城市也牛氣沖天。廈門近年來漲勢直追一線城市，8月，該市房價同比漲幅高達(dá)14.9%。謝女士去年同期在廈門集美杏林灣買的房子均價在1.2萬元/平方米，如今該區(qū)域的新房已超過了1.6萬元/平方米。

此外，鄭州、沈陽、福州的漲幅也都過了兩位數(shù)。

難達(dá)控制目標(biāo)

今年年初，不少直轄市、省會城市和計劃單列市公布了今年房價調(diào)控目標(biāo)，大多為“房價漲幅低于人均可支配收入實(shí)際漲幅”。分析人士指出，今年許多大中城市房價上漲比較明顯。9月份到年底，房價很可能還將保持上漲態(tài)勢，這將導(dǎo)致房價上漲快的城市調(diào)控目標(biāo)可能完不成。

以廣州為例，今年初該市制定的房價控制目標(biāo)是，至少不應(yīng)高于gdp的漲幅和城市居民人均可支配收入的漲幅。今年廣州“兩會”上，該市上述兩項(xiàng)指標(biāo)的預(yù)期分別是10%和11%。其后該市g(shù)dp目標(biāo)調(diào)高到11%。若按11%的目標(biāo)計算，目前該市房價漲幅已超出預(yù)期目標(biāo)8個百分點(diǎn)，要完成控制目標(biāo)幾無可能。

深圳的情況也差不多，深圳3月出臺“國五條”實(shí)施細(xì)則顯示，今年該市房價控制目標(biāo)為2013年全市新建商品住房價格漲幅低于本市人均可支配收入的實(shí)際增長速度。今年初深圳市政府工作報告提出，居民人均可支配收入與經(jīng)濟(jì)保持同步增長。按照今年該市g(shù)dp增長目標(biāo)10.5%的目標(biāo)，目前該市房價的漲幅高出了預(yù)期目標(biāo)7.9個百分點(diǎn)。

“在各種因素作用下，第四季度的價格應(yīng)該會保持平穩(wěn)，不會有太大變化。”龍斌分析，由于去年第四季度房價上升比較快，所以接下來四季度同比漲幅會有所回落。但即便如此，像廣、深這樣的一線城市要完成控制目標(biāo)也會很“勉強(qiáng)”。

龍斌預(yù)計，在現(xiàn)有的局面下，到年底很多城市的房價控制目標(biāo)將被“淡化”。“一線城市和部分核心二線城市有那么大的居住需求和龐大的住房市場，很難控制。例如廣州有1500萬以上的人口，通過限購、限貸、限價尚且控制不住，可見剛性需求有多大。”

彭澎則認(rèn)為，即便完不成房價控制目標(biāo)，對地方政府來說也不會有太大影響。“可能就是找個官員談個話就完了，問責(zé)程度不足以震懾地方。而且房價是因?yàn)榈貎r，所以如果住建部約談的話，國土部是不是也要約談呢？”彭澎說，現(xiàn)在缺乏一個有效的問責(zé)追究機(jī)制，即“如果我實(shí)現(xiàn)不了，該怎么辦？”

在龍斌看來，一年公布一個房價調(diào)控目標(biāo)不盡合理，是一種短期的行為。“房價不是一年可以調(diào)控出來的，因?yàn)閺耐恋毓?yīng)到房屋，到二手市場，是一個長周期的過程。”龍斌說，房產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)不應(yīng)放在一年一度的房價控制目標(biāo)，而應(yīng)放在如何解決中長期的平穩(wěn)發(fā)展，解決供求平衡，解決各個階層的居住需求。

彭澎說，房價調(diào)控的關(guān)鍵還是在于長效機(jī)制的出臺，一方面出臺合理的房產(chǎn)稅，而非重慶、上海的方式。其次是大力建設(shè)保障房，努力拓展覆蓋面，加大土地出讓金對建設(shè)保障房的比重，抑制政府對土地收益的追求。