cctv證券頻道首席策略評論員許一力

萬科老總王石昨天在微博上發了一條狀態，基本上是表示，中國目前一二線城市房價快速上漲，與當年日本房地產泡沫破裂前的景象非常相似。這已是9月以來王石第三次在微博上表達對于內地房地產行業的擔憂。9月6日王石在微博上對“香港首富李嘉誠卻拋售了410億港元資產”發表了看法，稱“精明的李嘉誠先生在賣北京、上海的物業，這是一個信號，小心了!”。而就在兩日之后王石又對“北京三四環房價直逼香港”表現出了擔憂，“97年亞洲金融風暴，香港樓市崩盤歷歷在目。。。”。

越來越多的人將當前中國的房地產泡沫跟當年的日本相比了，我們也對此進行過對比，但得出的結果卻大不同。

尤其是，當前中國地產高速增長的背后，其經濟基礎和需求層面的推進作用真的與當時日本的泡沫相同嗎？背后還是有驚人的不同之處的。

上世紀90年代初日本爆發的房地產泡沫破裂，是世界各國歷史上迄今為止最大也是最深的一次房地產危機。日本的地產泡沫因何而起？

從當時反饋的資料分析，日本的地產泡沫起步于80年代，并在85年廣場協議之后進入高潮。上世紀80年代后期，日本經濟擺脫了“石油危機”的影響后，開始快速回升。在這個時期，日本出現了大量剩余資金。因為當時的日本中央銀行為刺激經濟的持續發展，采取了極度寬松的貨幣政策，貨幣急劇增長，而且這些貨幣絕大多數都流入房地產以及股票市場。

到這個階段，日本的情形還與中國相似，但隨后的政策方向，我們可以開始看到兩國的區別。

當時的日本金融機構對房地產泡沫的危害認識是嚴重不足的。日本政府沒有能夠及時地對房地產市場現狀做出一個正確的評估，反而紛紛爭先恐后地給房地產公司和建筑公司發放貸款，形成了房地產不斷升值和信貸規模不斷擴大的惡性循環，泡沫越吹越大。在這樣的基礎之上，85年的“廣場協議”讓日本人口袋里的錢一下子增加了至少20%，促使日本政府開始加速全面推行住宅商品化，商業銀行開始大量為居民購房發放貸款，貸款利率大幅下調，日本的房價也由此開始了急速攀升，股市開始空前繁榮，與此同時在日元升值的預期下海外的熱錢也大幅度的涌入進行套利活動，助推了日本房價、股市的進一步上升。

攀升到達一個什么樣的程度呢？1990年，僅東京都的地價就相當于美國全國的土地價格，而國土總面積僅僅相當于美國加利福尼亞州的日本，其土地的總價值卻已經幾乎是美國的4倍。不僅如此，廣場協議激發了日元購買力之后，相比之日本國內的地價，國外的土地價格明顯偏低，這激發了日本國民大幅購買境外固定資產的意愿——“買下美國”這句口號成為了當時日本房地產泡沫最瘋狂時段的一個寫照。

日本的泡沫是積累到了這種程度之后，此后泡沫迅速破裂，日本全國大部分城市的房地產價格持續下跌，造成銀行大量不良資產。泡沫破裂的直接后果是引起了嚴重的財政危機，重創了日本經濟。此后，日本進入長期蕭條期，10多年來經濟增長始終徘徊在衰退與復蘇的停滯狀態之中。人們后來常稱這次房地產泡沫是“二戰后日本的又一次戰敗”。

從增長模式上分析可以看出，日本地產泡沫的破裂的真正導火索在于泡沫形成之后經濟政策的繼續嚴重失誤。

但單單這個導火索是不夠的，它絕對不是決定性因素，決定性因素在下面。

我們從日本泡沫破裂前的地產增長模式來看，房屋購買需求取決于三個內在因素：城市年齡結構，經濟發展水平，城市人口增減。

日本的城市化率由1960年的60%到1989年的87%之后一直遞減，到1995年都穩定在85%左右。也就是說在日本經濟騰飛的20年，日本持續推進城市化，人們不斷由農村涌入城市，這給房地產市場帶來了巨大的需求。而到90年代末，泡沫真正激起的時候，反而是城市化開始停滯，甚至倒退的時候，房地產需求的增長也就嘎然而止。

這成為了當時日本地產泡沫迅速破裂并且經濟快速回落的一個直接誘因。也就是城鎮化速度衰減之后，存量人口的購房意愿下滑。而與此同時，增量人口的需求上，日本也遇到了問題。

日本當時經歷了少子時代——這對于剛需左右的地產經濟是致命的。日本在上世紀60年代到90年代，經濟騰飛期間，經歷了一波生育高潮，平均年齡也穩定在35歲左右，就全球來說，這個年齡相對來說比較年輕，青壯年成為購房主力軍，這直接成為刺激日本地產需求量暴增的一個誘因。然而與此相對應的，89年之后，經濟發達，工作壓力日本生育率下滑，新生購買力難以為繼，于是日本地產快速崩盤。

人口老齡化和城鎮化率瓶頸是導致日本地產泡沫破裂的關鍵因素，而與之相比，中國的現狀還是有區別的。中國的地產泡沫肯定存在，但中國現在所處的人口狀況或許也就是日本的60年代水平。在這樣的情況下，泡沫確實存在，甚至很大，偶爾破滅一下也是可能，但像日本那么大那么迅速的破滅，可能性很小。

中國去年的城鎮化水平是53%，年增速大概是1%，以當前的人口結構計算，也就是說每年約有一千四百萬人由農村到城市定居，按人均50平米的居住面積算，每年的建筑新增面積要達到7億平米才能滿足新增城市人口的需求。而現在的城市化率還不到日本戰前的水平，也就是說，中國城鎮化帶動的地產需求增長還有很長的路要走。

另外從人口年齡的角度講，中國現在的人均年齡為32歲，遠低于發達國家平均38歲的平均人口，雖然上海等發達城市已經步入老齡化社會，但中國整體還是一個相當年輕的國家。我覺得目前中國需要警惕的是一線城市的超需求炒作。從剛性需求的人口分布來看，未來隨著計劃生育政策的逐漸發酵，一線城市的地產需求實際上會逐漸進入萎縮的狀態，而中國房地產業未來的發展方向肯定是要向中小城鎮和農村方向發展。

不禁感嘆，對中國來說，城鎮建設釋放的農業人口進城的住房需求，真是未來中國地產的救命稻草。中國的地產泡沫已經很大了，但中國必須避免泡沫的迅速破裂。城鎮化的模式很重要，一方面要疏導買方需求，同時也需要加大賣方的供給。新型城鎮化的建設，就是要將地產買賣的重心從大城市移向小城鎮。可以想像，未來隨著三農和城鎮化的推進，農村人口進入城鎮成為新的地產購買力，同時，在發展欠發達地區經濟的同時，實現發達地區一線城市人口的自發回遷，也將成為緩解一線都市房地產供需錯配的因素。

從這個角度來說，中國地產雖然有泡沫，但未來應該不至于如日本當年一樣走出如此悲劇的情景。