蛇年伊始，國內有關新型城鎮化的討論正酣。

城鎮化水平是一個國家工業化、現代化的重要標志。據統計，發達國家城市化率一般已接近或高于80％，人均收入與我國相近的馬來西亞、菲律賓等周邊國家，城市化率也在60％以上。

據預測，“十二五”時期，我國城鎮化率將突破50％，而城鎮人口的增加，必然將帶來城鎮基礎設施、公共服務設施建設和房地產開發等多方面投資需求。無疑，建材、家居和房地產企業則首先受益，深耕二三線城市，在更為廣闊的市場上“開疆拓土”，成為更多房地產上下游企業發力新型城鎮化的方向。

然而，相比過去的城鎮化進程，新型城鎮化并不是簡單的“造城運動”。在這一波的城鎮化中，“人”作為核心因素被屢屢提及，新的時代和新的市場，對許多房地產上下游的企業來說，又一場新征程。

房地產

二線城市軌道交通和智慧城市是熱點

據有關部門預測，我國城鎮化快速發展還能持續相當長時間，到2030年，城鎮化率將達到65％左右，各類城鎮將新增3億多人口，這將為擴大消費和投資需求提供強大、持久的動力。

自去年底開始，國內的房地產企業掀起了一波又一波的“拿地潮”。2013年1月初，華夏幸福和華遠地產公告斥資逾10億元拿下懷來、無錫等地塊。1月7日包括招商地產在內的五家房產企業亦公告拿下昆明、大連等多幅地塊，總計花費54億元。

業內人士指出，二三線城市屢現拿地高潮，反映出一線城市所帶來的增長機遇日漸減少，更顯示出新型城鎮化的強大潛力。而面積擴張的同時，更多新思路也在新型城鎮化過程中顯現。

近日，中國最大的商品住宅開發商萬科集團公開了“pie”模型，這將成為萬科是否去新興地區投資開發的部分決策依據。在這一投資模型中，p(population)是人口，i(investment)是基礎設施投資，e(employment)是就業、產業發展。萬科指出，在城鎮化過程中，最為關鍵的指標是人口持續凈流入，以上三者缺一不可。

實際上，這也和新型城鎮化的思路保持了一致。新型城鎮化不是房地產化，在這一思路中，“人”已經成為最重要的因素，推進城鎮化，核心是人的城鎮化。

“新型城鎮化在房地產最顯著的表現是投資結構和消費兩方面”，同策咨詢研究中心總監張宏偉向記者表示。“不少二三線城市集中發力建設軌道交通，由此帶動相關產業發展，尤其軌交綜合企業值得關注。”另外，他認為新型產業規劃會帶來新方向，開發商將更多從智能化、功能化角度考慮。

“比如智慧城市，將來有可能龍頭房企拿地的時候就依托這一理念，建成具備各種配套、完整的小型智慧城市。”張宏偉認為，綠色、低碳和科技等等也是未來新型城鎮地產發展的方向。

“華南的城鎮化發展相對成熟，新型城鎮化更是升級而不僅僅是農村人口變成城市人口。”張宏偉指出，在升級過程中，城市結構升級、新型產業布局、運行效率提高等是重點。“廣東地區設計規劃相對公開，不會有太明顯的產品區別。這就更要注意細分，比如養老社區、綠色社區和商業主題購物區等。”

家居

二三線城市成中高端家具業新“蛋糕”

“新型城鎮化作用很積極。”談起新型城鎮化，簡愛家居連鎖機構董事長羅輯俐頗有心得。五年前選擇中山作為“始發站”，五六年耕耘，穩扎穩打，已在珠三角鋪開9家連鎖店，“在二三線城市效果明顯”。

“新型城鎮化體現在市場需求份額與日擴大，我們做民生產品，本來就跟城市化進程息息相關，感受很深刻。”羅輯俐認為，新型城鎮化帶來生機的需求，“而需求的釋放就是家居行業的新商機”。