世界最冷、最長的冬天

對于次貸危機，格林斯潘曾形容是“百年一遇的金融海嘯”。但這句話似乎大家并沒有記住。各國紛紛超負荷啟動印鈔機，大量的流動性注入市場仿佛是吃了一片片的止疼藥。次貸危機的鎮痛緩解了，但真實的病狀卻在不斷惡化。金融體系不但沒有變的更加穩健，反而搖搖欲墜！藥性失效的時刻也是新一輪經濟衰退的起點。從次貸危機至今，各國政府解決危機的手段本質上無一例外的采用了政府債務掩蓋私人債務的手段。國有經濟占經濟總量的比例人為提高的結果是降低了經濟運行的整體活力。

回顧2008年危機以來，基本上符合這樣一個節奏：從次貸危機到全球金融危機，到全球經濟危機，到主權債務危機，再到政治危機。從雷曼破產到兩房事件。從美國金融危機演化為全球金融危機。從2009年的希臘主權債務危機到西班牙主權債務危機，再到意大利主權債務危機。從英國騷亂到占領華爾街，再到占領美國。從日本四年觀馬燈似的的五任首相，到意大利下課的總理貝盧斯科尼，再到希臘總理帕潘德里。一步步、一幕幕演變到現在，其情形就好似“溫水煮青蛙”！

這場危機具體什么時間結束，可以說沒有人知道。鄰國日本從九十年代經濟泡沫破裂到現在，二十多年的苦苦探尋都沒有真正走出那場危機！當前全球經濟“二次探底”已經不再是一種可能，而是必然。

中國經濟將進入十年最低點

過去三十年中國經濟的增長模式是依托全球化基礎上的外需依賴型增長。最近一輪較長時間的增長是從2003年到現在，gdp維持了近于二位數的增速。快速行進中的中國經濟列車如果說2008年由于次貸危機踩了剎車，但油箱里還是有油的，但到今天的2011年年底，十年高歌猛進之后油箱里可能真的沒油了。如果不作政策調整，則如王建先生所言，今后三年將進入下行期，2011年尚能保九，明年保八，后年可能要保七。

人口紅利、出口紅利以及樓市紅利作為中國經濟增長中的三大動力正在消失或消退。好似一個家庭，孩子的撫養由毛時代完成，而過去的30年我們享受了這個孩子的壯勞力時期。但由于計劃生育政策，我們并沒有給下一代培養出足夠的勞動力。人口紅利的消退使得人力成本不斷趨高。而工資的增長又具有剛性特征，這對中國民營經濟，尤其是進出口企業，的沖擊無疑是巨大的。再加上人民幣升值和外需自身的弱化，2011年前兩個季度凈出口對經濟增長的拉動為負。此外，由于限購、限貸等政策，房地產調控大網不斷收緊。不動產投資也進入降溫通道。三大引擎同時熄火的結果是中國經濟可能進入“增長的黃昏”！

基于上述境況，發展的轉型已經成為必然！目前政府亮出的主要思路有以下幾種：第一、發展新興戰略產業。繼四萬億投資和十大產業振興規劃之后，2010年又出臺戰略性新興產業發展規劃，這將構成中國在金融危機后的新一輪刺激經濟，給新興戰略產業帶來巨大發展機遇；第二、區域發展帶動增長，如海南國際旅游島、海西經濟區等；第三、增加分配再由消費拉動增長，即把擴大消費需求作為擴大內需的戰略重點，進一步釋放城鄉居民消費潛力。

除此之外，去年我們還提出過中國經濟的根本出路在于“城市化基礎上的內需增長”，即從“全球化-外需增長模式”轉向“城市化-內需增長模式”。一個很重要的原因是50%的城市化是當前中國經濟木桶中最短的一塊板。我們的城市化率甚至低于印尼、波蘭以及馬拉西亞等國家。工業更多的是創造供給，而城市化才是真正創造需求的力量。

我們認為，中國經濟仍有潛力和機會成為全球走向蕭條中的亮點，但要讓潛力變成現實，卻不是一件容易的事情。當前，龐大的政府成本和壟斷成本構成了中國經濟的兩大成本，稅收、土地財政、壟斷榨取以及尋租等尤如四道繩索，捆綁著中國民營企業，并阻擋著中國經濟美好前景的實現。

宏觀政策須從“防通脹”轉向“保增長”

從統計局最新數據顯示，10月份我國cpi已經從7月份的峰值6.5%回落至5.5%。預計今年全年中國的cpi增長率為5.5%，而明年將回落到4%左右。總體而言，前期的高通脹基本得到了有效的控制。同時也將不再是宏觀調控關注的第一要點。從gdp增速來看，當前的gdp已由二位數調至9%左右。如果繼續保持當前的緊縮政策的話，預計四季度將破9%，明年一季度末有可能破8%。如果經濟進入蕭條再回調，則最佳時間其實已經錯過。

近日國務院已確定多項金融財稅政策以幫助處于生存危機中的廣大中小企業，政策已開始呈現寬松。預計央行在11月（最遲12月）“被迫”下調存款準備金率，即使不明確下調存準率，也必然采用定向逆回購或其他手法向銀行間市場注入基礎貨幣，否則商業銀行將無錢可貸。可喜的發現，央行11月11日公布的金融數據顯示，10月份人民幣貸款增加5868億元，比9月份多增1168億元。這與我們上述貨幣政策松動的大判斷基本吻合，預計11月和12月信貸規模均超過6000億元，全年新增信貸規模有望達7.5萬億，信貸增速將重新回升至16%以上的增幅。

簡單概括，我們判斷政策轉向乃是必然，將再度從防通脹轉向保增長，在軟著陸中推進轉型！具體而言：第一、保持9%的gdp增速，以充分利用國際資源加快本國提升；第二、不松動物價控制也不被物價所控；第三、人民幣可繼續升值但比避免升值危機，關鍵在于節奏的把握；第四、宏觀與樓市的調控政策需要精裝修，避免一刀切的負面效應；第五、最關鍵的在于我們須重啟改革，具體包括減稅收、反壟斷等方面，即由凱恩斯“燒錢式”調控轉向鄧小平式的改革。

預計高企的通脹將在明年四月份才能回到國家調控目標范圍之內。而政策拐點的節點有三個，即今年年底、明年四月和18大之后。

樓市運行最新態勢

房地產投資與保障房建設被數字化：2011年1-9月份，全國房地產開發投資44,225億元，同比增長32.0%。新開工面積147,775萬平方米，增長23.7%。在樓市調控寒冬的大背景下房地產投資沒有出現大規模回調，很重要的原因是今年1000萬條的保障性住房和棚戶區改造開工率高達98%。從用地指標而言，今年我國保障性安居工程用地計劃是7.74萬公頃，占住房用地供應計劃的35.5%；從貸款資金而言，截止9月末全國保障性住房開發貸款余額2808億元。前三季度累計增加1150億元，占同期房地產開發貸款增量的52.3%。考慮保障房開工后的建設周期，目前的貸款實現量與需求量之間的巨大落差，顯示保障房并沒有完全進入實質建設階段，資金需求或許僅滿足三分之一。由此，房地產對投資的拉動并非如數字所顯示的真實。

商品房銷售買房人觀望色彩濃：往年的“金九銀十”變為今年的“銅九鐵十”。9月份萬科的銷售額125.1億元，同比下降12%；保利67.36億，同比下降26.21%；金地37.8億，同比下降36%；中海銷售額66億，同比下降18%；綠城銷售額17億，同比下降76%；碧桂園銷售額27億，同比下降20.5%。整體而言，各大房企銷售額大幅萎縮，庫存增大。對應實際有效需求受政策限制未能得到釋放，如果形象化描述就是“行業資金鏈枯竭，市場需求堰堵湖”。

土地“流拍”成為關鍵詞：在行業資金鏈緊張下，流拍成為主題詞。從當前的土地溢價率看，底價成交成為常態，房企土地獲取溢價能力提升。前9個月的全國土地出讓金同比首次出現下滑2.24%。在財政壓力和土地供應計劃完成壓力下，各城市土地供應均開始放量。9月全國一線城市土地掛牌價環比小幅回落至2461元/平米，同比降幅為34.29%；二線城市的土地掛牌價格1186元/平米，同比降幅為31.78％；三線城市的土地掛牌價為922元/平米，同比增幅為33.95％，主要集中在非限購區域。

經濟下行的樓市政策須精裝修

如果我們判斷寒冬將長時間的持續，那么冰激凌最好小心吃。

鑒于高層對房地產的緊縮言之鑿鑿，我們不太相信樓市緊縮會很快轉向。然而，政策的精裝修卻是必不可少的！就資金層面而言，預計會有以下幾點：第一、存款準備金率急需下調，只有這樣銀行才有錢可貸，市場才能有足夠的流動性；第二、開發貸與按揭貸的利率須差異化，對于首次購房的真實需求應給予一定的利率優惠，而對于多次購房的投機客則加大其購房成本。對于行業資質優、品牌好的開發商應優先發放開發貸；第三、貨幣政策應該從“聚焦增量”轉向“增量與存量雙關注”，之前我們更多的是關注直接向市場注入流動性，但隨著“貨幣托媒”現象的加重，更值得關注的是如何增加貨幣的流動速度以及如何激活民間資本等存量貨幣。

就小產權房而言，全國人大財經委發出的聲音值得關注。與股市的“大小非”問題類似，樓市的“大小非問題”遲早是我們不可回避的問題之一。值得慶幸的是高層開始關注、研究和思考這個問題。小產權房的“陽光化”將是大的趨勢。

就保障房而言，在沒徹底解決公平分配問題的前提下大規模建設低品質保障房，不僅對資金或是土地都是一種低效率。保障房建設貨幣化分配或許是一個更好的選擇。

就限購政策而言，如何突然取消勢必引來報復性反彈，這不僅對政府公信力或是市場都將是極大的損害。更好的選擇或許是限購令繼續保持，但在執行層面適度放松，這是下一段完全可以想象的事情。

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