——訪cbre（世邦魏理仕）日本法人執(zhí)行董事田口淳一

作者:《人民日報海外版》日本月刊 總編輯 蔣豐

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房地產市場交易，向來被認為是經濟發(fā)展的縮影。在東京奧運會期間，日本房地產價格下跌的推測甚囂塵上，在新冠疫情期間，生活新常態(tài)導致日本店鋪、辦公樓等商業(yè)房地產價格下滑的預測也不脛而走。但事實證明，日本房地產堅挺如常，甚至出現(xiàn)了逆勢高漲的趨勢。日前，日本國土交通省公布2022年地價調查結果顯示，全國各類用途的土地都實現(xiàn)了3年以來的再次漲價。

有資金流入的地方，就是備受關注的地方、就是有發(fā)展?jié)摿Φ牡胤?。日前，《人民日報海外版》日本月刊攜《日本華僑報》前往俯瞰日本皇居的全球最大的商業(yè)地產服務和投資公司cbre（世邦魏理仕）的日本法人，帶著大家最為關心的問題，采訪了執(zhí)行董事田口淳一。

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日本房地產市場的優(yōu)勢，穩(wěn)中求進

《人民日報海外版》日本月刊：長達三年的疫情，對全球經濟是一個嚴峻的考驗，也改變了日本社會的方方面面。然而有目共睹的是，日本地價上升，房地產價格高漲，甚至超過了泡沫經濟時期，也超出了很多人的預期。畢竟自東京奧運會延期舉辦以來，就出現(xiàn)了很多“唱衰”的聲音。對于這個問題您怎么看？

田口淳一：事實上，我從來不認為東京奧運會之后日本房地產價格會下滑。原因之一，是日本經濟雖然成長率低，但無論是政治還是市場都非常穩(wěn)定，這對于投資家來說，就意味著日本是一個有較高預見性的市場。原因之二，是日本的利息偏低而且穩(wěn)定，就比如辦公樓的投資回報率比利息要高出很多。所以綜合來看，日本的房地產市場是很有投資吸引力的。

在全球老齡化的大背景下，無論是中國、日本還是歐美國家，都傾向于將養(yǎng)老金用于投資運營。這類投資比起期待大幅增值，更看重穩(wěn)定地賺取現(xiàn)金。從這個意義上，日本的房地產，尤其是東京的房地產既不會大幅上漲，也不會輕易下跌，因此備受海外養(yǎng)老金運營公司的青睞。

尤其是在當下，既有俄烏摩擦又有新冠疫情還有美國利率的提升，在股票和債券市場都有波動的情況下，都讓投資者更加青睞價格平穩(wěn)且能保證穩(wěn)定的租金收入和現(xiàn)金流的日本房地產市場?？梢哉f，越是國際市場波動大的時候，日本房地產的優(yōu)勢就愈發(fā)顯著。自今年年初以來，我們收到的來自歐洲、美國和亞洲的投資者的咨詢數(shù)量大幅增加。

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未來幾年房地產的前景，依舊堅挺

《人民日報海外版》日本月刊：根據(jù)日本民間智庫最近發(fā)布的試算結果來看，未來幾年全球經濟恐怕都難以提振，日本經濟也將持續(xù)低迷。在如此大背景下，很多人不免心存疑問，日本房地產的堅挺能持續(xù)多久？

田口淳一：我認為，不必對此擔心。日本和西方最大的區(qū)別在于，通貨膨脹率要低得多。例如中央銀行的利率，只有日本和中國沒有提高，有效防止了經濟過熱。

最近，在歐洲和美國，“報復性消費”和“重新開放”等關鍵詞被用來提振經濟，人們渴望對過去因為疫情而沒有實現(xiàn)的旅行體驗、購物體驗做出一些自我補償。但在日本，這樣的需求并不明顯。

雖然日本的通脹率在上升，但與歐洲相比依舊處在較低位置。受對歐美進出口和能源價格的影響，日本確實會陷入經濟衰退，但由于日本的經濟增長速度本就不高，所以下滑幅度也不會太大。

我認為，日元貶值將持續(xù)一段時間，但接下來入境外國游客的擴大，對日本經濟來說是一大利好，所以未來幾年的房地產市場將依舊堅挺。

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美資地產咨詢企業(yè)在日本，獨具優(yōu)勢

《人民日報海外版》日本月刊：近年來，日本憑借相對公平的市場競爭環(huán)境，較高的直接投資收益率，穩(wěn)定而高效的基礎設施，贏得了世界各國投資家和創(chuàng)業(yè)者的青睞。根據(jù)經濟產業(yè)省公布的數(shù)據(jù)，截止到2019年，進駐日本的3287家外資企業(yè)中，來自亞洲國家和地區(qū)的占比27.4%。 cbre作為全球最大的商業(yè)地產服務和投資顧問企業(yè)，在日本國內除了房地產租賃和買賣的中介服務，還包括各種地產咨詢服務，物業(yè)管理，房地產評估等17個服務門類。那么作為一家美資企業(yè)，在日本房地產市場有哪些優(yōu)勢？可以為進駐日本的外資企業(yè)提供什么樣的服務？

田口淳一：cbre雖然是一家美資企業(yè)，但是我們非常重視日本市場，從札幌到福岡，在日本全國有10個辦事處，400多名從事銷售和租賃的經紀人。

日本的房地產市場，買家多，賣家少。在當前日元下跌的情況下，來自亞洲各國的投資家們都希望盡快買到心儀的項目。我們的優(yōu)勢，是可以從日本客戶那里找到各種潛在的待售房產。

而且我們的經紀人都是國際化人才，無論是能力、人數(shù)還是銷售額，都首屈一指，能夠對應不同國家的企業(yè)的多樣化、個性化需求。

目前，我們各個主要部門，都有中文嫻熟的員工，以及一套完善的可以隨時對應大中華圈企業(yè)的流程。在這里，我想介紹一位我們國際化的經紀人代表，大中華圈的市場負責人王鈺驄，可以請他根據(jù)實際工作經驗介紹一下。

王鈺驄：我們日本的cbre做過很多中國系企業(yè)的案例，涉及的業(yè)界和企業(yè)規(guī)模多種多樣，除了寫字樓，物流設施，商鋪的租賃中介，還有面向企業(yè)和投資家的地產投資買賣中介等。最近幾年，由于跨境電商和國際貿易的迅猛發(fā)展，物流產業(yè)一日千里，我們幫助了不少中國物流公司在日本租賃物流及倉儲設施。

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幫助中國企業(yè)克服挑戰(zhàn)，贏得先機

《人民日報海外版》日本月刊：通過實際提供過的服務，王先生認為中國企業(yè)在進駐日本的時候，在商業(yè)不動產市場要面臨哪些挑戰(zhàn)？出現(xiàn)這種困難和挑戰(zhàn)的深層原因是什么？

王鈺驄：挑戰(zhàn)主要體現(xiàn)在三方面。其一是日本租賃審查非常嚴格。雖然有些企業(yè)在中國國內非常有名，但由于在日本的公司成立時間短，而且無法提供完整的財務報表，所以在審查和交涉中都會遇到很多的問題和挑戰(zhàn)，這時往往需要專業(yè)地產咨詢公司來幫助他們與業(yè)主交涉。

其二是中國企業(yè)很難與日本業(yè)主交涉到有利的的租賃條件。已經在日本租賃寫字樓的中國企業(yè)，租約到期后希望和業(yè)主就接下來的契約更新進行交涉，但是不知道交涉的方法。這就需要由既了解日本地產市場又精通中日企業(yè)文化的中國擔當來幫助。

其三是缺少能夠給中國企業(yè)定制全方位的、綜合性的地產解決方案的咨詢公司。比如當一家企業(yè)進駐日本時，在應該租賃寫字樓還是購買寫字樓的問題上因為需要考慮企業(yè)的財務狀況和事業(yè)內容等要素，往往很難做出判斷。這時就需要一個能夠站在企業(yè)全局上做提案的地產咨詢公司。

從經驗分析，出現(xiàn)上述三大挑戰(zhàn)的根本原因大致有兩個，一是因為好的市場信息很稀缺。對于企業(yè)來說，商業(yè)地產的信息尤為重要，因為直接關系到可選擇的范圍。然而，在好的項目信息數(shù)量少且一般不公開的背景下，中國的企業(yè)要想拿到稀缺的優(yōu)質項目是非常困難的。

二是因為企業(yè)缺乏日本商業(yè)地產的專業(yè)知識。不同的國家和地區(qū)都有著獨特的房地產商業(yè)習慣。如果對日本當?shù)氐纳虡I(yè)習慣不甚了解，那么對于交涉和簽約的推進都是很不利的。尤其是對于規(guī)模大、等級高、租金貴的寫字樓，這種影響會更大。

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協(xié)助中國企業(yè)制定戰(zhàn)略，行穩(wěn)致遠

《人民日報海外版》日本月刊：好的，非常詳盡具體。大家平時對房地產公司應該不陌生，但對于商業(yè)地產咨詢服務公司接觸的就比較少。就請王先生談談，您作為中國人，在日本的美資地產咨詢公司工作，是怎樣一種體驗？

王鈺驄：通過實際工作接觸，我認為cbre人才國際化，交流多樣化，員工的專業(yè)素養(yǎng)非常高，適合外國員工的發(fā)展。我接觸的客戶包括中國、日本、韓國和歐美的企業(yè)，我所在的部門里有根據(jù)企業(yè)業(yè)界分成的各個專業(yè)組，如金融、it、制造業(yè)、生命科學等，組員會定期交流信息和經驗。

中日商務文化之間的差異是引起摩擦的重要原因，尤其是對于即將進駐日本市場的中國企業(yè)而言，有精通中日商務文化的中國擔當者的對接尤為重要。房地產行業(yè)具有很強的地域性，根據(jù)國家和地域的不同，商業(yè)習慣也有很大差異。在日本國內，對于正在考慮搬遷、開設新的辦公地點、亦或是考慮購置或出售商業(yè)房地產的客戶來說，為了交涉到最優(yōu)的交易條件，借助熟悉當?shù)厣虡I(yè)習慣和市場信息的專家，并通過密切的溝通為他們提供幫助是非常重要的。 我們今后將為更多的中華圈企業(yè)提供最合適的地產解決方案，助力他們在日本的可持續(xù)發(fā)展。真誠歡迎大家前來垂詢。

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