地下車庫、地面車位、機械車位歸屬全解析

本站昨天報道的“物權法權威解讀：南京15%標配車庫歸業主將撤銷”一文引起強烈反響。今天本站購房求助欄目以及新聞熱線接到多位網友的求助，地上車位歸屬如何劃定？業主共有車位如何分配？小區機械車位又該歸誰？

對此，本站記者采訪了一些業內專家，他們表示，車庫的歸屬劃分重要的是看車庫面積是否計入公攤，假如計入公攤則歸全體業主所有，假如不計入公攤，一般情況下屬于開發商所有。

未計入公攤的“地下車庫”歸開發商

《物權法》第六章第七十四條明確規定，“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”

解讀：按照南京市房管局政策法規處處長李恒的解釋，根據上述條文，規劃用于停放汽車的車位、車庫（一般情況下規劃的地下車庫）的歸屬，首先是開發商的，購買人跟開發商定合同，再以合同的方式取得，而不是購買人當然、依法取得。既然是從開發商那兒取得，就等于說車庫是歸開發商所有。開發商可以通過出售、附贈或者出租的方式與客戶約定。

地面車位歸全體業主

《物權法》第六章第七十四條同時也明確規定，占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。

解讀：“占用業主共有的道路用于停放汽車的車位”即常說的“地面車位”屬于業主共有。這就意味著，現在慣行的物業管理公司或開發企業將地面車位據為己有沒有法律依據，地面車位產權是屬于全體業主。

明確地面車位歸全體業主，那么業主對地面車位享受平等的權利，在不能夠滿足車位平均分配的情況下，專家認為，較好的方式是全體業主委托給物業管理公司，由物業管理公司負責出租或出售經營車庫，再將所得進行公平分配。

值得注意的是，該條文中還提到“占用其他場地用于停放汽車的車位”，其他場地肯定是計入全體業主公攤面積的場地，當然這不排除地下車庫有計入公攤面積的部分，那么，假如符合計入公攤面積的地下車位，也應當歸全體業主所有。

地下車庫的面積是否計入公攤，業主可以到規劃部門以及房管部門查詢。

機械車位歸屬尚不明晰

除開常見的地下自走式車庫以及地面車庫外，目前南京市場上還有不少機械車位，由于機械車庫價格比地下產權式車庫價格幾乎便宜一倍，因此也受到不少買家的青睞。銀城西堤國際的業主李小姐便是其中的一位，不過李小姐也擔心，這樣的機械車位沒有產權，在物權法出臺會會不會不受法律保護，買這樣的車庫是否具有風險。

解讀：目前物權法關于機械車位歸屬問題并沒有明確條文。一般開發商的做法是簽訂合同賣使用權70年。不過有專家指出，這樣的使用權實際上是租賃，租賃最高期限為20年，這樣界定的話，機械車庫70年的使用權便和法規相抵觸。也許開發商會變通為賣20年的使用權，再贈送50年的使用權。

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