記者 李成東

一

車墩，位于松江、閔行交界處，恰好在上海“城市半徑”30公里邊界之上，極為適合發(fā)展工業(yè)。這樣的黃金分割比，讓它在本世紀(jì)初順利成為工業(yè)重鎮(zhèn)，整個上海第二產(chǎn)業(yè)最發(fā)達(dá)繁榮的區(qū)域之一。

上海做制造業(yè)的全成本比全國平均水平都要低，特別是融資成本、財務(wù)成本都偏低很多，但是高企的地價一方面抬升了租金成本，另一方面讓城市更新的成本變得極為高昂，以致車墩這類產(chǎn)業(yè)重鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)還停留在上世紀(jì)的水平。

如何破局？在車墩鎮(zhèn)黨委書記高國相看來，區(qū)域經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級，需要牽住土地二次開發(fā)這個“牛鼻子”，重塑產(chǎn)業(yè)空間。

經(jīng)過多輪調(diào)研，車墩鎮(zhèn)嘗試破題。2020年10月，聯(lián)東u谷松江科技企業(yè)創(chuàng)新港項目啟動。項目總投資11億元，占地近150畝，以智能制造為主導(dǎo)。

在這近150畝土地上的本來是一家低效企業(yè)。鎮(zhèn)政府通過收儲的方式，將土地收回后重新出讓給聯(lián)東u谷，提升容積率建設(shè)現(xiàn)代化工業(yè)廠房。聯(lián)東u谷作為國內(nèi)首屈一指的產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)營商，以105萬元每畝的價格拿下土地，略低于政府110萬元每畝的收儲價。

土地價格雖有倒掛，但項目方承諾，整體達(dá)產(chǎn)后，總產(chǎn)值達(dá)22.5億元，每年稅收超2.25億元，畝均稅收超150萬元，成為長三角g60科創(chuàng)走廊的示范園區(qū)。

如今，三年多時間過去，聯(lián)東u谷的承諾實現(xiàn)了么？

二

日前，記者再一次來到聯(lián)東u谷，一排排集總部辦公、研發(fā)設(shè)計、生產(chǎn)制造等功能于一體的新型工業(yè)廠房拔地而起，吸引不少企業(yè)近悅遠(yuǎn)來。園區(qū)一期已有九成以上的入駐率，引進的企業(yè)多是專精特新企業(yè)，其中高新技術(shù)企業(yè)占比超過70%。根據(jù)車墩鎮(zhèn)的評估，預(yù)計企業(yè)相繼入駐達(dá)產(chǎn)后，將達(dá)到畝均178萬元的稅收水平，園區(qū)總稅收超2.6億元，超出之前承諾。

工業(yè)上樓的模式，在這里先行先試探索。以霸田機電為例，在園區(qū)擁有一棟四層的工業(yè)小樓。其中一樓的層高為7.5米，主要進行來料加工；二樓主要是組裝大件以及檢測，包括部分倉儲。按照設(shè)計要求，不論二樓還是三樓都能達(dá)到800公斤每平方米的承重。

“作為精密儀器行業(yè)企業(yè)，我們重視研發(fā)，三樓是專門的技術(shù)研發(fā)部門，有8名工程師，而一線生產(chǎn)人員僅有10人。”霸田機電相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，相比于傳統(tǒng)工業(yè)廠房，通過工業(yè)上樓建設(shè)的廠房更偏向研發(fā)，擁有寫字樓一般的工作環(huán)境，很受員工青睞。

在車墩，通過土地二次開發(fā)和工業(yè)上樓相結(jié)合，突破工業(yè)土地容積率上限，讓霸田機電等中等規(guī)模高新技術(shù)企業(yè)以低成本拿到了屬于自己的廠房，工業(yè)園區(qū)也順勢完成了道路、廠房等基礎(chǔ)設(shè)施更新和產(chǎn)業(yè)升級。

三

隨著土地二次開發(fā)的推進，車墩還撬動了更多的市場力量。相較于成本較高的政府收儲，正在推進中的上海莘莘學(xué)子創(chuàng)業(yè)園土地二次開發(fā)，采用“以房換地”模式。

推動“以房換地”模式，關(guān)鍵仍在于容積率。“現(xiàn)有地塊上的廠房面積為8畝、10畝、15畝不等，企業(yè)小而散，尤其是容積率非常低。以占地10畝的廠房為例，現(xiàn)狀建筑面積僅2000平方米左右，改造后容積率提升，建筑面積至少可以增加1萬平方米。”高國相算了一筆賬，“現(xiàn)狀地塊有147畝，改造后，有40畝土地可以實現(xiàn)集中安置，剩余土地可以引進專業(yè)運營方運營，凈賺100畝。”

在開發(fā)過程中，政府和園區(qū)合作，集體占兩成股份，只要按照“五成銷售、五成自持”，就能實現(xiàn)多方共贏：投資方園區(qū)通過銷售廠房平衡掉約5億元的土建費用，在后續(xù)管理中依舊有錢賺；車墩鎮(zhèn)實現(xiàn)工業(yè)用地轉(zhuǎn)型，每年獲得稅收的同時進行產(chǎn)業(yè)升級，鎮(zhèn)集體也能長期分紅獲益；企業(yè)用了二十多年的破舊廠房，免費變?yōu)楝F(xiàn)代化新廠房，自然也愿意。目前，廠房“以新?lián)Q舊”、配套升級和委托運營兩個方案，已經(jīng)獲得企業(yè)同意，正在等待總規(guī)獲批。

近日，隨著一期項目交付，位于車墩鎮(zhèn)的聯(lián)東u谷·雅泰國際企業(yè)港，建成10幢新廠房，新引入的浪拓股份、櫟智半導(dǎo)體等企業(yè)拿到新廠房鑰匙。入園企業(yè)中，規(guī)上企業(yè)占比達(dá)62.5%，國家高新技術(shù)企業(yè)超50%，專精特新企業(yè)占比達(dá)1/4。

四

近年，上海推動工業(yè)上樓。外界有一種擔(dān)心：會不會有人以產(chǎn)業(yè)升級為名，在工業(yè)用地上發(fā)展遠(yuǎn)超出配套需要的商業(yè)、辦公樓宇、租賃住房等，背離姓“工”的屬性？

關(guān)鍵在管理。近年來，車墩鎮(zhèn)形成了以房換地、集體主導(dǎo)、股權(quán)換地、企業(yè)自主存量增容、品牌強強聯(lián)手等多種政府主導(dǎo)下撬動社會力量參與土地二次開發(fā)的新模式。在這種制度保障下，聯(lián)東u谷園區(qū)在企業(yè)引進上推行“三審”，保證引進企業(yè)質(zhì)量。據(jù)聯(lián)東u谷松江科技企業(yè)創(chuàng)新港負(fù)責(zé)人向霖介紹，企業(yè)引進之初的“初審”，就要求入駐企業(yè)符合園區(qū)發(fā)展定位。通過初審的引進項目，還要經(jīng)過車墩鎮(zhèn)從行業(yè)準(zhǔn)入、稅收、環(huán)評等方面的“二審”，有了鎮(zhèn)里的“準(zhǔn)生證”后再回到聯(lián)東內(nèi)部，對企業(yè)的最終引進進行“三審”，完成項目落地。這一套“三審”流程，為培育和增強車墩鎮(zhèn)高質(zhì)量發(fā)展新動能提供了有力保障。

引進的企業(yè)，要以“畝產(chǎn)論英雄”。向霖表示，園區(qū)要配合車墩鎮(zhèn)的地方產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，二次開發(fā)引進的企業(yè)在符合車墩鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的前提下，還須守住“每畝稅收不低于150萬元”的底線。

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