針對近期土地交易活躍的狀況，投行中金公司周一發(fā)布研報稱，較之稅收和借債這兩類地方政府資金來源，土地財政短期內(nèi)對總需求的拉動效應(yīng)更大，但中長期看，會侵蝕實體經(jīng)濟(jì)的創(chuàng)新和生產(chǎn)能力，不利于經(jīng)濟(jì)增長，也加大長周期的大上大下的波動。

中金分析員彭文生、趙揚(yáng)和邊泉水在報告中稱，最近的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中出現(xiàn)了值得警惕的現(xiàn)象，那就是房地產(chǎn)市場的再次上升，不少地方政府賣地出現(xiàn)地價創(chuàng)歷史新高。

報告指出，土地買賣是資產(chǎn)交易，和稅收不同，賣地收入在增加政府支出能力的同時，不減少私人部門的總財富，另外，和政府發(fā)債不同，賣地不推升市場利率。土地交易帶動私人部門的房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)支出，短期對總需求的拉動效果明顯。近期增長超預(yù)期反彈，一定程度上反映了土地交易上升的影響。

土地交易二季度以來不斷升溫，一些熱點(diǎn)城市&ldquo地王&rdquo頻繁涌現(xiàn)，樓市也保持一定熱度，房地產(chǎn)投資增速今年持于20%以上，而周末公布的7月70個大中城市新建住宅價格數(shù)據(jù)也證實，房價延續(xù)上升態(tài)勢。

中金認(rèn)為，土地交易的上升可能從兩個方面刺激私人部門的支出。短期內(nèi)私人部門會增加土地開發(fā)投資，和相應(yīng)的房產(chǎn)開發(fā)投資；而房地產(chǎn)作為抵押品在銀行信貸和非信貸類融資中都起了重要作用，土地和房地產(chǎn)價格的上漲改善相關(guān)企業(yè)的融資條件，支持其擴(kuò)大投資支出的能力。

但是中長期看，土地財政會侵蝕實體經(jīng)濟(jì)的創(chuàng)新和生產(chǎn)能力，不利于經(jīng)濟(jì)增長。

報告解釋稱，土地財政的擴(kuò)張模式依賴房地產(chǎn)價格的上漲，而后者導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者面臨的實際利率（名義利率減去預(yù)期的產(chǎn)品價格上漲幅度）遠(yuǎn)低于其他行業(yè)，房地產(chǎn)對資金的旺盛需求提高了其他私人經(jīng)濟(jì)部門的融資成本。同時，地方政府賣地收入增加也擴(kuò)大了地方融資平臺的負(fù)債能力，其資金需求的擴(kuò)大加劇了其他私人部門融資的難度

而且，地價和房價的大幅上漲，以及與此相關(guān)的地租和房租的不斷上漲，增加了非房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)和運(yùn)營成本，擠壓了其發(fā)展空間。房地產(chǎn)價格的過快上漲也容易形成不利于經(jīng)濟(jì)增長的激勵機(jī)制。

此外，因為房地產(chǎn)和金融聯(lián)系緊密，具有很強(qiáng)的順周期特征，自動糾正過度擴(kuò)張的機(jī)制弱，加大了經(jīng)濟(jì)的長周期的上下波動，甚至帶來金融危機(jī)的風(fēng)險。

報告認(rèn)為，從稅收、舉債、賣地三種地方政府的收入來看，賣地的順周期性最強(qiáng)，最缺乏自我糾正過度擴(kuò)張的機(jī)制。長效機(jī)制的建立需要改變對土地財政的過度依賴，這涉及房產(chǎn)稅的引進(jìn)。對于土地出讓收入的使用，也要建立更規(guī)范的監(jiān)督制度，包括把土地收益納入納入政府的預(yù)算。

要打破土地財政所主導(dǎo)的地方發(fā)展模式，還需要改革城鎮(zhèn)土地供給方式。中金認(rèn)為。一個解決的方向是通過確認(rèn)農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)，在有限的框架下允許農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，逐步打破地方政府在城市用地供應(yīng)方面的壟斷。

來源：阿里巴巴貿(mào)易

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