2018年，受地產(chǎn)企業(yè)融資渠道受限和土地政策收緊等影響，我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入理性調(diào)整期。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，在消費(fèi)升級的大環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn)需要調(diào)整新技術(shù)、新模式及新業(yè)態(tài)以迎接新挑戰(zhàn)。

4月11日至13日，在蘇州舉辦的中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展論壇2019年會上。全聯(lián)房地產(chǎn)商會商業(yè)地產(chǎn)研究會與ret睿意德聯(lián)合發(fā)布了《2019中國購物中心與品牌商發(fā)展信心調(diào)查》。

該報(bào)告指出，2018年樣本購物中心普遍遭遇“招商難”。主要原因在于品牌的同質(zhì)化嚴(yán)重及拓展緩慢，這一痛點(diǎn)對于三四線城市尤為凸顯，品牌同質(zhì)化及大型連鎖品牌的拓展緩慢。不僅如此，人工成本、原材料成本及租金成本的上升成為行業(yè)另一痛點(diǎn)。在業(yè)內(nèi)看來，國內(nèi)購物中心處于供大于求的過剩期，服務(wù)內(nèi)容同質(zhì)化、運(yùn)營精細(xì)化不足。

基于這些原因，傳統(tǒng)零售及超市成為購物中心在實(shí)際經(jīng)營中表現(xiàn)最不理想的業(yè)態(tài)。全聯(lián)房地產(chǎn)商會的研究指出，“線上零售的沖擊是主要原因，尤其是在服裝零售、日用品等領(lǐng)域。傳統(tǒng)零售依舊增長乏力。例如，萬達(dá)出售萬達(dá)百貨引發(fā)行業(yè)廣泛關(guān)注。購物中心將持續(xù)擴(kuò)大餐飲、新零售及體驗(yàn)類業(yè)態(tài)比例，與線上效率型消費(fèi)形成差異化競爭”。

“2018年，商業(yè)地產(chǎn)受融資環(huán)境、拿地限制等房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)整的影響較大”。中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，年內(nèi)全國商辦市場投資規(guī)模出現(xiàn)調(diào)整，商辦土地市場也呈震蕩前行態(tài)勢。全國300城商辦用地成交樓面均價(jià)為2278.6元/平方米，同比下跌5.4%。

其中，一線城市的調(diào)整勢頭最為明顯，年內(nèi)，一線城市商辦用地成交面積同比下降10.9%，在各線城市中下降幅度最大。成交樓面價(jià)方面，各線城市商辦用地成交樓面均價(jià)整體下降，其中一線城市同比降幅達(dá)12.1%，在各線城市中下同樣降幅度最大。

從企業(yè)層面來看，面對行業(yè)形勢的變化，特別是部分城市商辦供求關(guān)系的失衡，商業(yè)地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)整體放緩了在商辦土地市場的投資節(jié)奏。中指院的數(shù)據(jù)指出，2018年，商業(yè)地產(chǎn)百強(qiáng)代表企業(yè)平均新增商辦用地面積為66.9萬平米，同比下降18%。

針對商業(yè)地產(chǎn)的未來發(fā)展趨勢，全聯(lián)房地產(chǎn)商會商業(yè)地產(chǎn)研究會會長王永平說，目前我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展對運(yùn)營管理能力提出更高要求。商場、購物中心等與品牌租戶不再是簡單的甲乙方合作關(guān)系，而是逐漸發(fā)展為利益共同體的合作經(jīng)營關(guān)系。

中指院相關(guān)負(fù)責(zé)人也分析認(rèn)為，2019年，消費(fèi)市場充滿不確定性，受其影響之下的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)面臨新挑戰(zhàn)。對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，下一步除了升級發(fā)展目標(biāo)，還需要通過提振消費(fèi)、變革創(chuàng)新等手段，實(shí)現(xiàn)在規(guī)模化發(fā)展。（記者 高偉）

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