近日，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平先生應(yīng)邀出席麥田房產(chǎn)主辦的“探尋2022年房地產(chǎn)發(fā)展新機(jī)遇”論壇，并發(fā)表了主題演講。

任澤平認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)正在經(jīng)歷從高速增長到高質(zhì)量增長轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵時期，而房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)，也同樣面臨著新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。

從98年房改開始，的房地產(chǎn)進(jìn)入高速發(fā)展階段，2000-2020年住房市值從23萬億元增加到418萬億元，增長18.2倍，年均增長15.6%。經(jīng)過二十多年的發(fā)展，房地產(chǎn)的大開發(fā)周期已經(jīng)接近尾聲，任澤平認(rèn)為主要有三個標(biāo)志：

1、城鎮(zhèn)化進(jìn)程開始放緩。任澤平說：“改革開放之初的城鎮(zhèn)化率17.92%，80%多是農(nóng)民，的房地產(chǎn)發(fā)展，和城鎮(zhèn)人口快速增加是息息相關(guān)的。大量的人口進(jìn)城，也帶來了強(qiáng)勁的購房需求。”“城鎮(zhèn)化基本分為兩個階段，第一個階段，是農(nóng)村人口變成城鎮(zhèn)人口，第二個階段是都市圈城市群化，已經(jīng)進(jìn)入第二個階段了。”“現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化率是64%，城鎮(zhèn)化的速度客觀來講也在放緩。”隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程接近尾聲，房地產(chǎn)發(fā)展也將進(jìn)入新階段。

2、人均住房面積和套戶比達(dá)到很高水平。衡量一個房地產(chǎn)市場增長前景的兩個重要指標(biāo)，一個是人均住房面積，一個是套戶比，而這兩個指標(biāo)，都已經(jīng)達(dá)到了很高的水平。在談到人均住房面積時，任澤平分享道：“的人均住房面積已經(jīng)從改革開放前的不足10平米，增長到2020年的近35平米，接近發(fā)達(dá)國家水平。”他又分享了套戶比：“一線城市套戶比低于1，未來還有一定需求;三四線城市已經(jīng)超過1.1，再加上17-18年棚改貨幣化，很多低能級城市，年輕人走了，戶均住房甚至可能超過兩套。”對于大多數(shù)三四線城市，住房需求已經(jīng)飽和，任澤平認(rèn)為未來大約70%的城市房地產(chǎn)進(jìn)入存量時代，因為沒有新來人口：“東北鶴崗一套房子幾萬塊錢沒人要，杭州深圳房子每平米幾萬搶不到。為什么?核心還是人口流入所帶來的需求以及購買力。”

3、總和生育率不斷下降。任澤平說：“我們現(xiàn)在的生育率是1.15。是什么概念呢?美國是1.9，法國是1.8，德國、英國是1.6-1.7，號稱世界上前幾年人口老齡化少子化最嚴(yán)重的日本是1.3。我們的總生育率全球倒數(shù)。”

“我們的嬰兒潮在62-76年，那時的生育率在6以上，也就是每對夫婦生六個以上。70年代末我們實行了嚴(yán)格的計劃生育，生育率開始斷崖式下跌。”“62-76年出生的這波人影響了的房地產(chǎn)進(jìn)程。房地產(chǎn)98年房改以后為什么會有黃金20年，是因為這批人趕上結(jié)婚生子要買房。為什么最近大戶型賣得好，是因為這批人要換房。”而隨著出生人口的下跌，房地產(chǎn)的人口紅利也在消失。“買房的主力人群是20-50歲，20歲之前沒能力買，50歲之后不需要了。

按照統(tǒng)計顯示20-35歲是首次置業(yè)購房，35-50歲是改善性購房。”自2014年以來，置業(yè)人群見頂后開始回落，購房需求迎來峰值，這是跟過去20年的最大不同，也是這一輪房地產(chǎn)市場調(diào)整更為劇烈的深層次原因。所有這些因素疊加，造成了房地產(chǎn)開始向“存量房”時代轉(zhuǎn)變。從長遠(yuǎn)看，以城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定和房地產(chǎn)稅為核心推動二次房改，實現(xiàn)房地產(chǎn)軟著陸和長期平穩(wěn)健康發(fā)展。

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