本報記者 王麗新

房企海外融資規模出現緊急剎車！4月份以來，中國房企海外融資額僅為14.74億美元，還不到3月份的一半，環比驟降56%。截至日前，據中原地產研究部提供的一份報告顯示，從2014年1月3日起，中國房企海外融資總額合計為186.13億美元，同比小幅微漲。

“人民幣貶值，美元轉為強勢，這導致房企海外融資難度越來越大。”中原地產首席分析師張大偉向記者表示，又有一扇房企融資大門處于逐漸關閉狀態，這對房地產市場影響非常不樂觀。

海外融資規模驟降

“為現有債務再融資”、“為現有及新增物業發展項目包括土地款及建筑費提供資金”、“用作其他一般企業用途”，這幾大目的一般是上述房企海外融資的一致性用途。

事實上，據《證券日報》記者觀察，一般年初之際，房企在資本市場都會有一波海外發債潮，與2013年前4個月183.5億美元的融資規模相比，截至目前，今年達186.13億美元，并未下滑。

但從后兩個月來看，2013年3月份至4月份，房企海外融資82.5億美元，今年則為48.22億美元，同比下降42%。對此，《證券日報》記者也從多位房企高層處獲悉，有想法的開發商已經在去年年底和今年年初完成了在海外融資成交較低的檔口的“儲糧”動作。

值得一提的是，今年春節以來，降價、觀望等現象充斥著房地產市場。同時，房企首季銷售壓力明顯加大，多家標桿房企首季銷售額也未突圍，且呈現大幅度下降狀態，這影響了外資對中國房地產市場的判斷。

“目前，房企土地成本、財務費用等費用比例增加，行業利潤率則正在走低。”蘭德咨詢總裁宋延慶稱，今后房地產企業將會承受更大的成本壓力，尤其負債率較高的企業，為了控制資金成本，調整高財務成本的資金投入凈利潤高的項目還是低利潤率的項目的同時，還要創建多元化融資渠道，確保企業資金鏈的安全指數。

融資難度加大

事實上，據統計，2013年，五洲國際、當代集團、綠地和萬達等多家企業先后成功ipo或借殼上市，使得內資房地產上市公司達到208家。此外，萬科等多家房企在集團或者本部的主導下，實現了“a＋h”雙主體布局，進一步擴展了融資渠道。

值得注意的是，除了去年一些房企成功登陸海外資本市場外，今年年初，甚至有個別房企獲得了a股的再融資，但多數房企并不看好這一渠道。“條件太苛刻，畢竟通過審核的是極少數企業。”有房企高層向《證券日報》記者直言。

對此，張大偉表示，雖然最近股市對房地產部分放開融資，但因為個別區域信貸違約的出現，整體房地產資金面依然趨緊。

而相比與專注住宅開發的房企，持有型物業比例較高，包括以重資產和輕資產相結合的發展模式的開發商，這些企業在實現輕資產經營徹底轉彎之前，更需要雄厚的資金實力。

“海外融資難度的加大將導致房企另一扇融資大門的逐漸關閉，預計2014年房企的資金壓力將進一步提升。”張大偉表示，qe已經逐漸開始退出，這將導致房企的融資成本和匯率風險大大增加，房企在海外融資的難度將越來越大。

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