房地產(chǎn)調(diào)控的“臭魚效應(yīng)”

除非把臭魚從貓的身邊拿走，否則，讓一大群貓看著眼前的臭魚不去吃，顯然是不可能的。

中國目前房地產(chǎn)調(diào)控出現(xiàn)的尷尬現(xiàn)象，恰恰就是這種臭魚效應(yīng)的真實體現(xiàn)：一方面，不斷地強調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，另一方面，卻聽任地方政府不斷在房地產(chǎn)政策上進行微調(diào)(就是小動作)。而6月份的兩次降息，則將這種“臭魚”信號發(fā)揮至極致，于是，在宏觀經(jīng)濟持續(xù)下滑，房地產(chǎn)政策并沒有實質(zhì)松動的情況下，忍耐許久的那些貓終于忍不住出手了。7月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的6月份70個大中城市房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)，則數(shù)字化生動地描述了這種臭魚效應(yīng)。

根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的6月份房價的變動的數(shù)據(jù)，從同比看，無論是新房，還是二手房，和5月份的數(shù)據(jù)并沒有太大的區(qū)別，80%以上的城市房價依舊在下跌。但如果從6月份的環(huán)比數(shù)據(jù)看，卻讓人真的大吃一驚：新房由5月份只有6個城市上漲飆升為25個城市上漲；二手房由5月份18個城市上漲躥升為31個城市上漲，而就在兩次降息前的前5個月，從新房的環(huán)比價格看，1月份沒有一個城市上漲，2月份有4個，3月份有8個，4月份3個，5月份有6個，前5月新房價格上漲的城市數(shù)量之和只有21個，而6月份一個月環(huán)比上漲的城市就有25個。

按照國家統(tǒng)計局高級統(tǒng)計師馬曉明的解釋，6月份房地產(chǎn)市場的回暖屬于“特殊現(xiàn)象”，他認為房價上漲的原因有三：一是利率下調(diào)，購房成本下降，購房人的經(jīng)濟負擔(dān)有所減輕，部分人的購房意愿增強；二是隨著前期累積的剛性需求和改善性需求有所釋放，特別是市場對房價走勢的預(yù)期出現(xiàn)一些變化，擔(dān)心房價反彈；三是部分樓盤在以價換量獲得較好的銷售業(yè)績后，取消折扣優(yōu)惠，甚至調(diào)高價格。但是，很顯然，這三個原因，只是表面因素。在宏觀經(jīng)濟持續(xù)下滑和比較困難的大背景下，購房者逆勢選擇，入市購房，這在很多國家都不會出現(xiàn)，就此而言，這真的屬于“特殊現(xiàn)象”。而且，事實上，這種“特殊現(xiàn)象”在7月份繼續(xù)火爆，包括北京在內(nèi)的一線城市的房地產(chǎn)市場7月份繼續(xù)看好。根據(jù)北京住建委發(fā)布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，7月上半月，北京二手房住宅成交量為6836套，比6月上半月上漲11.2%，與去年7月上半月相比大漲80.8%。新房方面，7月上半月新建住宅簽約6597套，比上月同期上漲49.1%，比去年同期上漲37%，全市可售住房由之前的12.4萬套下調(diào)至9.1萬套。與此同時，北京7月10日再現(xiàn)“地王”，海淀萬柳一塊面積3.9萬平方米的土地，以26.3億元的最高上限價格成交。該地塊樓面地價達到了4.29萬元/平方米，刷新了全國住宅單價地王紀錄。

這樣，一方面是宏觀經(jīng)濟的持續(xù)低迷，另一方面，在降息等穩(wěn)增長政策的強烈刺激下，購房者對房地產(chǎn)市場的預(yù)期出現(xiàn)了明顯的變化。根據(jù)數(shù)字100的調(diào)查，當(dāng)前有買房意愿的人達到了40%以上，而不打算買房的人的比例卻只有20%，就此而言，房價上漲的預(yù)期這塊臭魚，另購房者再次選擇放棄對政策的信任而果斷入市了。很顯然，這是一種恐慌性的購買，購房者并不是不知道房價目前仍然處在高位，購房者并不是不明白沉重的按揭對于未來的生活意味著什么。但在穩(wěn)增長、貨幣政策出現(xiàn)實質(zhì)性的寬松，各地爭相對政策進行調(diào)整的情況下，如果再不撲向前面的臭魚，可能永遠都會失去機會。因此，相對于前兩年房地產(chǎn)市場的瘋狂，這是一種更為悲壯的選擇。

可以說，這輪所謂史上最嚴的調(diào)控一直在爭議中堅持，在不得已的情況下，管理層甚至祭出了“限購”等殺傷力極為巨大的措施，決心不可謂不大。但實事求是而言，無論如何調(diào)控，除了真的遏制了房價瘋狂上漲的態(tài)勢，在城鎮(zhèn)化和貨幣縮水等鐵的事實面前，中國的房地產(chǎn)調(diào)控從未改變購房者的房價上漲的預(yù)期。一旦宏觀經(jīng)濟風(fēng)吹草動，足以讓所有持幣待購的人膽戰(zhàn)心驚。而各地對土地財政的依賴，更讓這種預(yù)期得以強化，從而使得中國的房價成了一個和宏觀經(jīng)濟完全唱對頭戲的指標：宏觀經(jīng)濟好，大家對政策的信心足，而宏觀經(jīng)濟下滑，大家從來都不信任房地產(chǎn)調(diào)控，這幾乎成了判斷中國房地產(chǎn)走勢的最準的邏輯。上半年，宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)明顯下滑，2季度更是跌破8%，引發(fā)了新一輪的關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控是否放松的預(yù)期，地方政府更是在房地產(chǎn)政策上不斷挑戰(zhàn)底線，引發(fā)購房者的恐慌。

房地產(chǎn)能不能救經(jīng)濟，房地產(chǎn)能不能穩(wěn)增長，答案是毫無疑問的。但關(guān)鍵是，如果放松房地產(chǎn)調(diào)控，除了房地產(chǎn)以及與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)再次出現(xiàn)逆勢的繁榮之外，卻并不能解決很多行業(yè)面臨的產(chǎn)能過剩困難，也不會改變中小企業(yè)的生存狀況。如果今年放松調(diào)控，相信我們的資產(chǎn)負債表年底的時候不會太難看，然而，明年怎么辦，后年怎么辦。特別是，一旦房地產(chǎn)調(diào)控放松，本來打算進入制造業(yè)等實體經(jīng)濟的資金和資源又會回流到房地產(chǎn)，加劇中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的失衡，同時，房地產(chǎn)巨大的“虹吸效應(yīng)”勢必讓刺激內(nèi)需的政策再次落空，面對高昂的房價，有誰會安心的去真正消費？就此而言，在目前的情況下，斷無理由再次聽任房地產(chǎn)的“臭魚效應(yīng)”再次上演，房地產(chǎn)的回暖，對于中國經(jīng)濟而言，真的不亞于一枚自殺式的炸彈，將中國進行結(jié)構(gòu)調(diào)整的努力炸于無形。