河南新政夭折內(nèi)情：政府擔(dān)心踩線銀行冷對(duì)

中國(guó)證券報(bào)

“首套房七折利率”、“認(rèn)房不認(rèn)貸”等一系列充滿新意的微調(diào)舉措，將河南省的“救市”新政推上了輿論的風(fēng)口浪尖。然而，僅兩天之后事情發(fā)生突變，河南省政府官員向中國(guó)證券報(bào)(微博)記者證實(shí)，近期輿論壓力太大，新政有“踩線”嫌疑，擬推出的房地產(chǎn)微調(diào)政策終止討論和執(zhí)行。

在政策夭折的同時(shí)，利益的糾葛隨之浮出水面。河南省政府推行救市措施是源于經(jīng)濟(jì)發(fā)展壓力，期望借此拉動(dòng)低迷的房地產(chǎn)投資。在實(shí)際操作層面，目前河南省首套商品房普遍實(shí)行基準(zhǔn)利率，當(dāng)?shù)劂y行業(yè)人士對(duì)執(zhí)行七折利率普遍持質(zhì)疑態(tài)度。此外，在信貸放松和價(jià)量齊升的支撐下，開(kāi)發(fā)商資金壓力明顯緩解，對(duì)政策救市的期盼值不高。

省政府擔(dān)心新政“踩線”

“這兩天來(lái)咨詢利率優(yōu)惠的客戶很多，不過(guò)目前還沒(méi)有接到具體的通知”，鄭州永威·翡翠城的售樓員桑小姐對(duì)近日熱議的河南房地產(chǎn)新政十分關(guān)心，“我自己也買了一套這里的商品房，還沒(méi)正式付款，如果七折利率的政策快點(diǎn)實(shí)施當(dāng)然好了。”

無(wú)論是作為購(gòu)房者，還是售樓員，期待利率優(yōu)惠政策的桑小姐都要失望了。6月27日，河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳官員在接受中國(guó)證券報(bào)記者采訪時(shí)表示，此前省發(fā)改委、人行鄭州中心支行等多個(gè)部門曾經(jīng)形成了《關(guān)于支持剛性需求促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》的文件，不過(guò)處于內(nèi)部討論階段，并未正式下發(fā)。這位官員強(qiáng)調(diào)：“河南省的房地產(chǎn)政策肯定要和中央保持一致，近期輿論關(guān)注帶來(lái)了很大壓力，微調(diào)政策有一些‘踩線’的嫌疑，省政府已經(jīng)決定取消執(zhí)行。”

之所以河南省大力度拉動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展，主要是源自維持經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)定發(fā)展的需要。今年1-5月河南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資943億元，同比增長(zhǎng)20.6%，增幅回落15.1個(gè)百分點(diǎn)。全省商品住宅銷售面積為1216.12萬(wàn)平方米，下降了11%。人民銀行鄭州中心支行提供的數(shù)據(jù)顯示，自2011年7月之后，河南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅出現(xiàn)回落，并且回落幅度不斷擴(kuò)大，土地購(gòu)置面積和成交價(jià)款也明顯減少。

對(duì)于中部省份來(lái)說(shuō)，投資對(duì)于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的作用十分顯著。今年1月-5月，河南省工業(yè)生產(chǎn)、固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資和消費(fèi)品零售總額的增速均出現(xiàn)回落。其中，固定資產(chǎn)投資6425.66億元，同比增長(zhǎng)23.9%，增幅下降5.9個(gè)百分點(diǎn)。

銀行機(jī)構(gòu)不愿七折優(yōu)惠

在河南省鄭州市，銀行辦公室與開(kāi)發(fā)商售樓處關(guān)于信貸政策的變化有著截然不同的聲音。

工商銀行(3.94,0.00,0.00%)鄭州卡薩公寓支行信貸負(fù)責(zé)人表示，河南省的房地產(chǎn)政策變化從出臺(tái)到執(zhí)行的周期，如果真的實(shí)施，大概一到兩個(gè)月就可以按照新的利率優(yōu)惠政策執(zhí)行。招商銀行(10.85,-0.04,-0.37%)(微博)鄭東新區(qū)支行、建設(shè)銀行(4.18,-0.03,-0.71%)二七路支行則表示，尚未接到通知，目前首套房仍然執(zhí)行九折利率。這些銀行機(jī)構(gòu)的觀點(diǎn)比較一致，只要政策要求首套房七折利率優(yōu)惠，它們將會(huì)貫徹執(zhí)行。

然而，當(dāng)中國(guó)證券報(bào)記者走訪多家樓盤發(fā)現(xiàn)，利率優(yōu)惠遠(yuǎn)沒(méi)有銀行機(jī)構(gòu)宣傳的“樂(lè)觀”。水岸名苑是由鄭州綠城房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，售樓員薛小姐表示，與該樓盤合作的多家銀行目前沒(méi)有利率優(yōu)惠政策，即使是購(gòu)買首套房也需執(zhí)行基準(zhǔn)利率。

在永威·翡翠城售樓大廳的客戶休息區(qū)，茶幾上擺放著“工商銀行”、“招商銀行”、“中國(guó)郵政”等牌子。據(jù)介紹，這是銀行駐售樓處信貸專員的工作位。一位工商銀行工作人員在聽(tīng)到七折利率優(yōu)惠時(shí)用力地?cái)[了擺手，“我看到網(wǎng)上說(shuō)的政策了，不過(guò)執(zhí)行起來(lái)不太可能。現(xiàn)在首套房想要申請(qǐng)到九折利率都很難，更別說(shuō)七折了”。她指著對(duì)面中國(guó)郵政的工作人員說(shuō)，“她們郵政的審核更嚴(yán)格，一些以基準(zhǔn)利率申請(qǐng)房貸的客戶都卡了殼”。當(dāng)記者詢問(wèn)什么條件可以申請(qǐng)利率優(yōu)惠時(shí)，這位工作人員介紹，工商銀行金卡客戶、兩個(gè)以上客戶聯(lián)保還款都比較容易獲得相關(guān)資格，如果只是普通客戶想要申請(qǐng)九折利率，通過(guò)的幾率不大。

河南省浦發(fā)銀行(8.03,-0.02,-0.25%)(微博)的一位信貸負(fù)責(zé)人算了一筆賬，根據(jù)央行調(diào)整后的存貸款利率測(cè)算，五年期銀行存款利率上限是5.61%，而按照7折計(jì)算的首套房貸優(yōu)惠利率是4.76%(5年期以上)，倒掛十分明顯。不過(guò)，這只是紙面上的比較，對(duì)于一些大型銀行來(lái)說(shuō)，由于具備網(wǎng)點(diǎn)優(yōu)勢(shì)和活期存款占比較高的優(yōu)勢(shì)，獲取資金的成本較低，一般綜合付息率僅在1.5%到2%之間。他表示，“如果實(shí)施4.76%的7折房貸優(yōu)惠利率，考慮銀行的經(jīng)營(yíng)成本和吸儲(chǔ)成本，大型銀行仍舊有賺，只是盈利空間十分有限。”

一些銀行暗中“認(rèn)貸不認(rèn)房”

6月27日，中國(guó)證券報(bào)記者走訪了鄭州市多個(gè)樓盤，由于是工作日，看房者寥寥無(wú)幾，人數(shù)最多的永威·東棠2期也僅有三批客人。然而，與冷清的售樓處相比，鄭州樓市卻呈現(xiàn)出量?jī)r(jià)齊升的特征。

永威·東棠2期臨近鄭州一號(hào)線地鐵，普通住宅銷售均價(jià)在13500元每平米，在售樓處的銷控表上，先期開(kāi)盤的2號(hào)樓、3號(hào)樓的房源已經(jīng)基本售罄，5月末開(kāi)盤的9號(hào)樓也銷售近半。

同屬于鄭州市永威置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)的樓盤，永威·翡翠城的銷售情況也比較理想。據(jù)銷售經(jīng)理介紹，自今年4月一期四棟住宅開(kāi)盤以來(lái)，已經(jīng)完成了80%以上的銷售任務(wù)，資金回籠8億多。在帶領(lǐng)記者參觀樣板間的途中，售樓員桑小姐指著最搶手的一棟樓說(shuō)：“中間100平米的戶型比兩個(gè)月前開(kāi)盤時(shí)貴了10萬(wàn)元，大概每平米漲了1000元。旁邊的大戶型每平米也加價(jià)200元。現(xiàn)在的整體售價(jià)與開(kāi)盤時(shí)基本一致，不過(guò)折扣已經(jīng)從當(dāng)時(shí)最低九二折，提高到現(xiàn)在的九五折，相當(dāng)于變相的漲價(jià)了”。

5月份鄭州房地產(chǎn)指數(shù)報(bào)告的數(shù)據(jù)顯示，市區(qū)商品房銷售量為10523套(間)，銷售面積95.5萬(wàn)平方米，這是自2011年3月份實(shí)施限購(gòu)政策以來(lái)，單月銷售量首次突破萬(wàn)套。

據(jù)鄭州某樓盤銷售人員介紹，今年3月份以來(lái)，看房人數(shù)和簽約量明顯增加，開(kāi)發(fā)商的資金壓力已經(jīng)明顯緩解。對(duì)于傳聞中的河南省“認(rèn)房不認(rèn)貸”的微調(diào)政策，他不是很在意，“有過(guò)貸款記錄，但是名下沒(méi)有房產(chǎn)的客戶只是剛需中的很小一部分，對(duì)于銷售拉動(dòng)作用十分有限。并且，鄭州一些銀行已經(jīng)暗地里按照‘認(rèn)貸不認(rèn)房’來(lái)執(zhí)行限購(gòu)政策，即名下有一套住房，只要沒(méi)有貸款記錄，相關(guān)銀行依然會(huì)以首套房的名義辦理貸款。雖然貸款利率沒(méi)有優(yōu)惠，不過(guò)可以做到利率不上浮。”

河南房貸新政始末：地方穩(wěn)增長(zhǎng)與中央調(diào)控博弈

第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)

從政府網(wǎng)站轉(zhuǎn)載相關(guān)消息，到有關(guān)部門次日澄清“并未出臺(tái)”，引發(fā)市場(chǎng)極大關(guān)注的河南“房貸新政”究竟是試探風(fēng)向，還是“胎死腹中”，已無(wú)法確證。

《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)(微博)》經(jīng)多方采訪，在一定程度上還原了上述新政消息的來(lái)龍去脈。在“穩(wěn)增長(zhǎng)”之“寬”與樓市調(diào)控之“嚴(yán)”的張力中，這一事件體現(xiàn)了地方政府的微妙心態(tài)。

自去年10月佛山“微調(diào)”當(dāng)日叫停后，各級(jí)地方政府極具創(chuàng)造力地出臺(tái)了各種樓市“新政”、“微調(diào)”，其中既有被斷然叫停者，也有被默許放行者，更不乏以各種名義自我辯護(hù)，甚至中途改口的先例。河南此次的“房貸新政”變“傳聞”事件，或許意味著，地方政府同中央調(diào)控的太極拳“推手”，將繼續(xù)操演下去。

當(dāng)?shù)卣褐皇莾?nèi)部征求意見(jiàn)

6月25日，河南當(dāng)?shù)匾患颐襟w援引河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳(下稱“河南省住建廳”)的消息源稱，該廳與河南省發(fā)改委、河南省國(guó)土資源廳、河南省人民政府金融服務(wù)辦公室(下稱“河南省金融辦”)、中國(guó)人民銀行鄭州中心支行、中國(guó)銀行(2.82,0.00,0.00%)業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)河南監(jiān)管局(下稱“河南銀監(jiān)局”)等六部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于支持剛性需求促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》(下稱《意見(jiàn)》)，明確了購(gòu)買首套住房貸款執(zhí)行基準(zhǔn)利率下浮30%幅度內(nèi)的優(yōu)惠等一系列政策。河南省政府門戶網(wǎng)站轉(zhuǎn)發(fā)了該消息。

6月26日，國(guó)內(nèi)多家媒體均以上述內(nèi)容為基礎(chǔ)，刊發(fā)了有關(guān)河南出臺(tái)“房貸新政”或“微調(diào)樓市政策”的報(bào)道。此消息立即引發(fā)輿論和市場(chǎng)的高度關(guān)注。

但事態(tài)旋即發(fā)生戲劇性的變化。

昨日，河南銀監(jiān)局相關(guān)負(fù)責(zé)人向本報(bào)澄清稱，所謂的“河南房貸新政”，只是一個(gè)內(nèi)部征求意見(jiàn)稿，實(shí)際上并未正式執(zhí)行。

“河南銀監(jiān)局并沒(méi)有簽署過(guò)此類文件，也沒(méi)有向基層銀監(jiān)局發(fā)過(guò)什么指導(dǎo)性的意見(jiàn)。”該負(fù)責(zé)人表示，河南省住建廳此前的確召集過(guò)各部門開(kāi)會(huì)，草擬過(guò)一個(gè)征求意見(jiàn)稿，但由于同中央的調(diào)控思路不符，在征求意見(jiàn)階段就被擱置了，并沒(méi)有成為正式文件，更沒(méi)有到執(zhí)行的層面。

他認(rèn)為，有關(guān)部門提出這個(gè)想法主要是考慮到當(dāng)前地方經(jīng)濟(jì)面臨的下行壓力，只是具體的政策并不成熟。

在接受本報(bào)采訪時(shí)，中國(guó)工商銀行(3.93,-0.01,-0.25%)河南省分行、中國(guó)銀行河南省分行等多家銀行負(fù)責(zé)人亦表示，均未曾接到“首套房貸利率最高可打七折”的意見(jiàn)。

河南某城商行個(gè)貸業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)人亦向本報(bào)表示，這段時(shí)間并沒(méi)有接到任何《意見(jiàn)》中所涉及的政策，目前該行的個(gè)人房貸仍執(zhí)行基準(zhǔn)利率，其他行的情況也差不多，打折的情況極為少見(jiàn)，更不要說(shuō)七折優(yōu)惠了。

昨日下午，在河南省政府門戶網(wǎng)站上已搜索不到該消息。而名列六部門之一的河南省金融辦人士接受本報(bào)采訪時(shí)稱，對(duì)于上述《意見(jiàn)》是否出臺(tái)并不知情。

與此相印證的是，即使是在該消息發(fā)布當(dāng)天，河南省政府及相關(guān)六部門的門戶網(wǎng)站上都沒(méi)有正式公布有關(guān)文件。

但另一方面，河南省官方亦未公開(kāi)否認(rèn)相關(guān)媒體報(bào)道或稱之為“誤報(bào)”。

最初報(bào)道該消息的上述河南當(dāng)?shù)孛襟w內(nèi)部人士向本報(bào)透露，有關(guān)線索并非由該媒體發(fā)現(xiàn)，而是在端午節(jié)假期期間，接到河南省政府有關(guān)部門通知，派記者采訪獲悉的。

該人士稱，當(dāng)時(shí)只有省內(nèi)兩家主要媒體的記者做了采訪并拿到了紙質(zhì)版的《意見(jiàn)》，接受采訪的上述部門也對(duì)相關(guān)稿件進(jìn)行了審讀；不過(guò)，在稿件完成后，紙質(zhì)版的《意見(jiàn)》就被上述部門收回了。同時(shí)派出記者的另一家河南當(dāng)?shù)孛襟w此后并未報(bào)道該消息。

預(yù)防經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步下行

河南省官方之所以急于澄清，一定程度上是因?yàn)椋@個(gè)“新政”藍(lán)圖的力度之大、范圍之廣、級(jí)別之高，實(shí)屬樓市調(diào)控以來(lái)的首例。

“其涉及面之廣與2008年中央救市相差無(wú)幾。”光大證券(12.57,0.09,0.72%)26日發(fā)布的一份研究報(bào)告中如此形容流傳的《意見(jiàn)》。

該報(bào)告稱，《意見(jiàn)》涵蓋了放寬首套房認(rèn)定、增加公積金貸款額度、降低首付比例至 20%(90平方米以下)、降低房產(chǎn)項(xiàng)目資本金比例、降低土地競(jìng)買保證金、給予開(kāi)發(fā)商信貸支持等方面。

報(bào)告還援引《意見(jiàn)》稱，凡家庭名下(含借款人、配偶及未成年子女)無(wú)房產(chǎn)登記購(gòu)房的均視為首套房，金融機(jī)構(gòu)在風(fēng)險(xiǎn)收益平衡的基礎(chǔ)上，原則上應(yīng)給予基準(zhǔn)利率下浮30%幅度內(nèi)的優(yōu)惠。

據(jù)市場(chǎng)人士估計(jì)，如付諸實(shí)施，這一系列政策組合拳對(duì)釋放“剛需”乃至拉動(dòng)更大規(guī)模購(gòu)房需求的效果，客觀上符合河南省當(dāng)前拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的需要。

“河南很多地級(jí)市仍處于城鎮(zhèn)化發(fā)展的過(guò)程中，大部分購(gòu)房者都是為了滿足剛性需求，尤其是一些小城市，炒房的情況并不多見(jiàn)。”河南某城商行個(gè)貸業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)人對(duì)本報(bào)表示，他認(rèn)為媒體在報(bào)道時(shí)，對(duì)這個(gè)“房貸新政”的意義有所誤解。

“河南這兩個(gè)月的經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的確不太好，有關(guān)部門希望采取一些積極的措施也是可以理解的。”一名接近河南省決策層的人士在接受本報(bào)采訪時(shí)表示。

他以進(jìn)出口數(shù)據(jù)為例，說(shuō)明河南經(jīng)濟(jì)的下行壓力：2011年，由于富士康的進(jìn)入，河南的進(jìn)出口增長(zhǎng)非常快。今年初，進(jìn)出口總額在全國(guó)排到了第四位。但到了4、5月份就逐漸被其他省市超越，落到了十幾位。

“事實(shí)上，如果撇開(kāi)富士康的因素，2011年，河南的進(jìn)出口是整體下降的。因?yàn)槿ツ旮皇靠档漠a(chǎn)能是處于集中釋放期，大幅度的增長(zhǎng)掩蓋了全省出口下降的形勢(shì)。”該人士稱。

他分析，由于河南經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)特殊，該省受經(jīng)濟(jì)危機(jī)或者宏觀調(diào)控的影響也相對(duì)滯后。例如金融危機(jī)爆發(fā)后，全國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)從2008年上半年就開(kāi)始往下走，但河南大概到了年末才反映出來(lái)。

“從以往的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，這種‘滯后’往往會(huì)讓河南經(jīng)濟(jì)下滑的情況更加惡劣。而現(xiàn)在處于宏觀經(jīng)濟(jì)下行時(shí)期，所以有可能是地方政府‘未雨綢繆’，希望提前做一些調(diào)整和準(zhǔn)備。”該人士稱。

但他認(rèn)為，因?yàn)楹幽鲜莻€(gè)人口大省，城鎮(zhèn)化程度是低于全國(guó)平均水平的。長(zhǎng)期來(lái)看，城鎮(zhèn)化的發(fā)展形勢(shì)是好的。而擬定上述征求意見(jiàn)稿的初衷，應(yīng)該也是為了滿足剛性需求。

統(tǒng)計(jì)顯示，前5個(gè)月，河南完成固定資產(chǎn)投資增速同比回落5.9個(gè)百分點(diǎn)，工業(yè)投資增速同比回落13.6個(gè)百分點(diǎn)。

“今年前4個(gè)月，河南的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)都不樂(lè)觀，房?jī)r(jià)和銷量持續(xù)下降，雖然5月份有所好轉(zhuǎn)，但地方政府寄望房地產(chǎn)行業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的期望一直存在。”河南當(dāng)?shù)匾幻?jīng)濟(jì)分析人士說(shuō)。