上海限購繼續收緊：非滬籍單身人士不許購房

第一財經日報

目前已有部分區域明確，無論是否已有繳納稅賦或社保證明的單身外地人士，均不能在上海購房

雖然對于市場政策放寬的預期開始浮出水面，但在上海，樓市限購卻在進一步緊縮。

昨日從部分區房地產交易中心獲悉，但凡單身、非上海籍購房者，無論是否已有繳納社?；騻€人所得稅證明，目前已被列入購房限制范疇。在多次調整上海限購政策操作細節之后，留予“灰色操作方式”的空間已幾近于無。

上海樓市“限購令”緊縮的步點越來越快，繼日前有媒體報道“非滬籍人士補繳社保購房者在上海各房產交易中心一律不予過戶”之后，最新的限購緊縮政策又直指非上海戶籍的單身購房意向者。

昨日，記者致電上海各區房地產交易中心以期求證，其中黃浦、靜安、楊浦和寶山等各區明確回復，單身的非上海戶籍居民無法購房。“即使是已經有繳納1年以上個人所得稅繳納證明，或者社保證明的，也不能接受登記了。”相關工作人員稱。

從時間執行階段來看，部分區域的房地產交易中心人士表示，這一操作細則已低調實行近2周。事實上，有中介機構向記者證實，準確而言，6月15日為時間節點。在二手房市場，亦有開發商透露，曾接到過項目所在區域房地產交易中心的口頭通知：“只要網簽時間在6月15日之后的，不能接受單身非本地居民的購房交易。”

從各區的實際咨詢結果來看，截至昨日發稿時，這一執行現狀尚未普及到全市。其中，浦東新區、普陀區、徐匯區以及長寧區等房地產交易中心仍然按照之前的操作細則執行。

按照上海目前執行的限購令規定，對于不能提供2年內在上海市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮社會保險)繳納證明的非上海戶籍居民家庭，暫停在上海向其售房。目前，上海部分區域對該政策的執行再收緊，無論是否已有繳納稅賦或社保證明的單身外地人士，均不能在上海購房。

多位業內人士認為，針對單身非上海戶籍人士的政策收緊，從總體市場來看實際影響并不明顯。“以中高端物業交易為例，粗略估計，這部分客戶群體可能僅占1%左右。”上海德佑地產交易按揭部經理楊永俊表示。

目前上海購房者的單身狀態包括：未婚、離婚及喪偶等。而對于單身購房者的手續規定，早已趨嚴至“需有相關部門出具的單身證明”的地步。在今年，上海限購政策執行細則進一步規定，單身上海戶籍人士如果名下已單獨擁有一套居住房，不能再購買第二套居住房。這似乎釋放出一種信號，此次政策開始直指單身非上海戶籍人士。

“更多的政策執行可能性，還是出自向市場傳遞一種收緊信號的需要。”中國房地產數據研究院執行院長陳晟認為，“不少剛性需求為結婚購房，鑒于少數投資者會利用子女名義購房的情況，對于‘單身’這一特定因素的限制，更多顯示了在審查上尤其謹慎的監控態度。”

據上海中原研究咨詢部提供的數據，5月1日至5月31日，上海一手住宅成交量為80.63萬平方米，同比小幅下滑1.44%，環比則增長了31.99%。跟3月份的“小陽春”相比，增長0.92%。不過，與2006年至2009年期間相比，這一增長幅度遠遠遜于4年中任何一年的同期增長水準。

面對“成色不足”的傳統樓市旺季，執行這一政策的設定初衷，不少業界人士覺得還是“難以捉摸”。到昨日發稿時，記者未能從上海市住房保障和房屋管理局得到相應回復。“或許這是一種在政策持續收緊的大勢預期之下，各方執行機構自主操作的表現。”上海中原研究咨詢部總監宋會雍認為。

亦有知情人士向記者透露，各區房地產交易中心的執行步伐并不一致，其間經歷了不少反復。“之前一段時間各區機構僅是觀望狀態，但從昨天開始，由個別市中心區域強調執行的狀況，逐漸擴散到多個區域，這也預示出了機構具體操作層面的態度轉變。”

“以降息為標志的話，市場會產生一種心態，即政策可能重走2008年、2009年的放松趨勢。在這種背景影響下，收緊具體執行措施的目標更傾向于‘以正視聽’的效果。”宋會雍表示。

上半年北京新房均價跌破2萬元 土地出讓金創新低

中國證券報

截至目前，2012年以來北京新建住宅簽約套數為45555套，預計上半年的簽約總套數將創下限購后的新高，與2011年同期相比增加9.6%。在房價方面，北京商品房成交均價同比明顯下調，今年上半年普通住宅為19737元每平米，而2011年上半年和下半年每平米均價分別為21429元、20352元。

成交均價明顯回落

截至6月25日，2012年以來北京新建住宅簽約套數為45555套。據中原市場研究部預計，1-6月上半年的簽約總套數將達到47897套左右。這一成交量也將創造限購后的新高。其中，3月以后市場明顯復蘇，3-6月的成交量達到了37910套，同比2011年3-6月的成交量28725套，上漲幅度達到了32%，即使比調控之前的2010年3-6月份的33520套，上漲幅度也達到了13%。

在成交量攀升的同時，北京商品房價格整體出現明顯回落。上半年普通住宅成交均價為19737元每平米，與2011年上半年21429元相比下調了7.9%，較2011年下半年的20352元環比下調3%。

北京中原市場研究部認為，出現成交均價持續下調的主要原因包括：北京調控政策的力度非常大，市場主體需求依然是剛需；結構性變化，降價最明顯的通州、大興、房山的郊區成交量占比較大。

隨著房價同比明顯下調，以及各地微調政策發揮作用，購房者購買意愿增加。自今年3月份以來，剛需的入市使得市場逐漸出現底部特征，不僅連續三個月簽約套數突破萬套大關，6月北京市場的普通住宅成交均價再度突破2萬元。

土地出讓金創5年新低

在26日出讓5塊工業地塊后，今年上半年北京土地市場基本已經無地塊可出讓。上半年北京合計出讓的72地塊中，總土地出讓金僅為144.88億，同比上年同期的328.46億萬下調了55.9%，半年度的出讓金規模創下最近5年來的最低值。

中原市場研究部總監張大偉認為，目前樓市調控依然嚴厲，雖然3月開始成交有所復蘇，但是大部分開發商的庫存積壓嚴重，在沒有優質地塊入市的情況下，房產商購地的積極性不高。他說，目前土地價格并未明顯下調，開發商拿地積極性不大，顯示他們對未來的房價預期不高。

最近市場資金面有所緩解，開發商對優質地塊的需求有所增加。7月份，土地市場有可能出現部分地塊升溫，但一些非優質地塊將繼續冷清。最近入市的萬柳等地塊可能會提振土地市場，但是全年土地市場難以樂觀。

最近全國部分城市再次出現“地王”，但土地市場依然未明顯回暖。目前成交復蘇地塊的屬性基本都為商業類地塊，此類地塊在最近幾年并未冷清。而住宅類地塊目前來看依然未有明顯變化，雖有部分溢價率比較高，但都為一些小地塊，住宅類“地王”目前來看并未出現。

蘇州高新區前地王地塊淪為菜地或被無償收回

每日經濟新聞

今年3月已被法院查封

“蘇地2005-b-62”，這個曾經蘇州高新(5.64,0.01,0.18%)區的地王，如今卻陷入重重迷霧中。

目前有媒體報道，該地塊從2006年出讓起閑置了將近7年，至今已淪為菜地。其間，這塊身價不菲的土地多次變更規劃，而且由于使用權所屬不明，身份成謎。

該地塊目前境況如何？是什么原因造成了如此長時間的閑置？針對一系列問題，《每日經濟新聞》記者進行了深入調查，揭開了前地王的謎團。

土地使用權更替謎團

上述地王雖然閑置，但卻呈現出另一番“熱鬧”景象?！睹咳战洕侣劇酚浾咴诂F場看到，該地不但成為了不折不扣的菜地，還成了來往車輛的免費停車場，行人、車輛川流不息?，F場唯一存留的“開發”痕跡，是早已鐵銹橫生、蛛網遍布的臨時民工棚。

據報道，這塊地最開始由江蘇大辰有限公司(以下簡稱江蘇大辰)拿下，并建立了項目公司蘇州銀莊置地有限公司(以下簡稱銀莊置地)，隨后該公司股權產生變更，規劃局關于該地塊的公示材料中出現了“蘇州銀莊陽光新地置地有限公司”。

《每日經濟新聞》就此采訪了蘇州市國土局高新區分局信訪辦負責人李福男，他表示，這塊土地的開發商沒有更替過。土地在出讓成功后，允許使用權變更一次，當時江蘇大辰建立了項目公司后，就把該土地歸入其名下。此后至今，該土地的使用權再也沒有進行過變更。

記者從蘇州市工商局獲得的資料顯示，銀莊置地當前的控股方除了江蘇大辰有限公司之外，還有天津洋聯房地產經營有限公司，以及一位名叫徐玉麟的個人股東。其中，最大的股東為出資2億元的天津聯洋，而江蘇大辰和徐玉麟分別出資4000萬元和6000萬元。

江蘇大辰財務人員張女士告訴記者，徐玉麟是江蘇大辰的董事長，同時還擁有另一家企業江蘇星工廠投資集團。

該地塊最大的“疑點”是，規劃局網站上出現了 “蘇州銀莊陽光新地置地有限公司”，但該公司在蘇州市工商局并無注冊信息。蘇州市規劃局高新區分局有關負責人告訴 《每日經濟新聞》記者：“這僅是因為網站信息輸入有誤。”

記者隨即采訪了與它名字接近的新地集團旗下子公司蘇州陽光新地置地有限公司，但該公司銷售負責人陳小姐對記者表示，上述企業與其無關，新地集團在蘇州沒有取得過相關地塊的使用權。

上報方案試圖“偷面積”

既然使用權自始至終沒有發生過更替，那這塊百余畝的土地為何閑置7年之久？

李福男表示，由于該地出讓時為“生地出讓”(“生地”即未開發的農地、荒地或城區內附有需拆遷的地上建筑物的土地。也就是所說的“毛地出讓”)，直到2009年7月才符合交地標準。當時，開發商舉行了開工儀式并開始打樁，但工程并沒有實質性進展。

李福男表示，蘇州銀莊置地在國土局曾經多次以書面和電話形式催促開發商開工，但開發商的態度是“虛心接受，屢教不改”。每次催工文件發出后，開發商都及時給予回復，但都以不同的理由進行搪塞。對此李福男表示無奈：“他們打樁之后，就很難界定是否屬于囤地。”

根據銀莊置地的回復，他們沒有開工是因為所報的土地規劃一直沒有得到批準。銀莊置地還以此為由申請建設有效期延期至今年5月。

蘇州市規劃局高新區分局副局長王曉東(微博)向《每日經濟新聞》記者證實，高新區規劃局確實從未批準過該地開發商所申報的任何土地規劃，原因是經過多位專家鑒定，認為開發商多次上報的規劃嚴重違反江蘇省城市規劃管理的相關原則性規定，比如日照間距不符規定，住宅、商業層高過高以及容建面積超標。

王曉東指出，后兩者就是通常意義上所說的“偷面積”行為。樓市專家分析，這種做法可謂一舉兩得，如果成功了，就可以提高項目利潤率，而失敗了也可以有充足理由繼續囤地。

對此，李福男坦言，不可否認這是開發商在打政策擦邊球。但土地閑置新政出臺前，國土局缺乏有效的手段去阻止這種變相的囤地行為。

至于外界所說的 “該地塊規劃多次變更”，王曉東解釋道，規劃申報的流程是先公示，后審批，因此會帶給公眾“規劃變更多次”的印象。

大限將至兩股東鬧“分家”

今年5月，上述項目的建設有效期經過延期后再度到期。面對開發大限再度來臨，開發商依然沒有動工的意愿。

李福男透露，據高新區國土局了解，造成上述地塊遲遲不能開工的一個很重要原因是地塊項目公司銀莊置地出現了股東間的糾紛。

《每日經濟新聞》記者從虎丘區人民法院的一封《民事裁定書》以及發送給高新區國土局的《協助執行通知書》上看到，今年3月27日，銀莊置地最大的出資方天津聯洋向法院提出財產保全申請，要求凍結銀莊置地銀行存款2億元或查封相應資產，經受理得到了法院的同意并當即執行。其中，被查封的“相應資產”指的就是“蘇地2005-b-62”地塊。

換言之，事實上該地在今年3月份就已被虎丘區人民法院查封，目前可以動工建設，但在揭封前不能被抵押和轉讓。

據報道，原本銀莊置地的注冊資金為1億元，直到2008年，天津聯洋注資2億元。高新區國土局提供給《每日經濟新聞》記者的資料則顯示，開發商以分期付款形式支付土地出讓金，而最后一筆出讓金正是在2008年交清。

這也就意味著，該土地其實早在4年前，也就是該土地尚未達到交付標準前，就已經通過股權轉讓的形式，把該土地真正的所有權轉讓給了天津聯洋房地產經營有限公司。

一家開發商拿地，再把股權轉讓給資金實力和開發經驗充足的另一家開發商，這曾是一種經典的合作開發土地的模式。但在這塊蘇州地王身上，這種合作正面臨著“崩盤”。

此外據媒體報道，該地塊當前總價值很可能已經超過10億元。對此也有業內人士猜測，開發商很可能以鬧“分家”為由繼續囤地。

為此，《每日經濟新聞》記者在上班時間多次撥打蘇州銀莊置地有限公司在工商局的注冊電話，均無人接聽。而江蘇大辰的財務人員張女士則對記者表示，企業負責人目前不在，何時返回不明。

國土部新政規定，今年7月1日起，拿地滿一年開工量不足1/3或已投資額不足25%將被認作囤地。在此形勢下，開發企業鬧“分家”，無疑給土地的開發前景再度蒙上陰影。

對此，李福男表示，近期將約談有關開發商，在明確責任的同時，協商解決開發困難。如仍不奏效，將立即啟動土地無償回收程序。