2021年注定是不平凡的一年。新冠疫情實現了二次變異，再次在除中國之外的全球肆虐橫行。而中國則交出了全世界最耀眼的答卷，不但疫情控制住了，而且冬奧會、殘奧會在中國順利召開;更重要的是，中國經濟還在穩步發展。

根據國家統計的初步核算，2021年中國國內生產總值114.37萬億元，按不變價計算，比上年增長8.1%，兩年平均增長5.1%。2021年房地產住宅投資占gdp的9.7%，達11.1萬億元，占房地產投資總額的75%，同比增長6.4%。2021年開啟了中國房地產市場真正意義上的“房住不炒”元年，樓市良性循環正式開啟。但受政策、行業和市場多重調控影響，再加上房地產土地購置面積同比增幅連續三年下滑，2021年商品住宅新開工面積降幅明顯，住宅新開工規模為14.6億平米，同比下滑10.9%。

奧維云網地產大數據監測的住宅工程項目包括：住宅地產項目(普通商品住宅、普通公寓、政府保障房、回遷房、公共租賃房、經濟適用房、共有產權房、酒店式公寓、別墅等)、以及含住宅的綜合地產項目。

華東區域份額提升至39.7%，武漢、重慶、成都領銜新開工規模城市top3

據奧維云網地產大數據工程監測數據顯示，華東區域依然為2021年住宅地產新開工面積規模的主力軍，其區域份額占比為39.7%，與2020年相比，結構份額提升了1.1%。其次，華北區域的住宅地產新開工面積規模份額占比為15.1%，結構份額與去年相比下滑了3%。西南區域的住宅地產新開工面積規模位居第三，其份額占比從2020年的10.6%提升至13.8%。

另外，其他四個區域中，華南、華中的住宅地產新開工面積規模份額占比，較2020年下滑了2%。而西北、東北則恰恰相反，住宅地產新開工面積規模份額占比，分別提升至6.6%、3.3%。

數據來源：奧維云網地產大數據

從城市等級來看，新一線城市的住宅新開工規模最大，份額占比達23.6%，其次，二、三線城市的份額占比也都超過21%。

從住宅項目新開工面積區域&城市等級來看， 新一線城市中，華東區域、華中區域、西南區域等的內部份額占比累計超過80%，為新一線城市住宅新開工主力分布區域，其內部份額占比均超過25%。

二、三、四線城市中，則重點集中在華東區域，內部份額占比分別為66.1%、45.9%、36.7%，主要是長三角環滬、環杭州等省會城市“都市圈”效應延申拓展而至;而其他城市(包括五線及以上級別城市)住宅新開工規模則集中在西北、西南區域，內部份額占比累計近五成，主要是國家民生保障房體系繼續發揮重大作用。

2021年，住宅工程新建項目top30城市住宅建筑面積為54042.3萬平米，與2020年相比，下滑了2%。其中，住宅地產新開工面積規模武漢、重慶、成都、北京、濟南位居前五。其中top1城市為武漢，其住宅建筑面積達4139.5萬平米，同比下滑21.3%，主要在同等生產力的情況下，新開工與完工待交付的生產能力此消彼長;2021年武漢住宅工程的生產力重點在住宅完工待交付面積規模發力，其規模同比增長31.2%，從而導致武漢在住宅新開工規模上有一定幅度下滑。

數據來源：奧維云網地產大數據

各項政策利好，2022年新開工規模受益明顯

2021年，房地產政策調控明顯，而進入2022年以來，各項房地產政策利好信號不斷，樓市暖風頻吹。

一、2022年1月16日國家發改委發布《關于做好近期促進消費工作的通知》，通知要求促進住房消費健康發展，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。其第八條明確表示：

“促進住房消費健康發展。加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利。”“推進保障性住房建設，以人口流入多、房價高的城市為重點，擴大保障性租賃住房供給。支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。”

二、2022年1月17日中國人民銀行(簡稱央行)公告確認：為維護銀行體系流動性合理充裕，2022年1月17日開展7000億元中期借貸便利(mlf)操作和1000億元7天期公開市場逆回購操作，中標利率分別為2.85%、2.10%，中標利率均下降10個基點。這是mlf利率連續21個月“原地踏步”后，首次下降。我們認為，本次降息政策的實施，雖然不是專門針對樓市，但降息對于樓市肯定是直接利好，在樓市政策見底的情況下，有利于推動樓市房企安穩著地。

三、2022年1月18日下午，中國人民銀行副行長劉國強等一行在國新辦2021年金融統計數據新聞發布會上答記者問中明確表示：把貨幣政策工具箱開得再大一些，保持總量穩定。

四、2022年1月20日央行宣布：lpr“雙降”。據央行授權全國銀行間同業拆借中心當日公布的最新數據顯示，1年期lpr為3.7%，較上月下降10個基點，且是連續第二個月下降;5年期以上lpr為4.6%，較上月下降5個基點，為時隔21個月首降。我們認為，本次lpr下降對購房者以及使用lpr貸款的貸款者來說，真的是值得高興的好消息。lpr的下降，全國許多地區的房貸利率都降了不少。引自財聯社的報道，北京、上海、深圳三座一線城市的首套房貸利率分別降到了5.15%、4.95%、4.9%，也就是說現在貸款買房要比之前少還很多利息。因此備受關注(1年期lpr更多關系到企業短期貸款成本，5年期以上lpr則影響企業中長期貸款成本、固定資產投資以及個人商業性住房貸款等)。

五、2022年2月8日，中國人民銀行、銀保監會發布《關于保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理的通知》，明確保障性租賃住房項目有關貸款不納入房地產貸款集中度管理，鼓勵銀行業金融機構加大對保障性租賃住房發展的支持力度。

在滿足購房者需求方面，2021年下半年中央及各部委多次在重要會議中提及“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”，2022年1月20日，全國住房和城鄉建設工作會議也重點強調要充分釋放居民住房需求。

以上國家部委如發改委、央行、住建委等部門頒發的政策，將有利于樓市的直接利好，同樣對于房地產住宅新開工規模也是非常的利好。雖然目前整個房地產大環境還可能存在著一定的不確定性;但從宏觀政策、商品住宅成交規模、土地供應總量等全方面考量并做綜合預測。預計2022年整體市場將會逐步回暖，住宅地產新開工規模將扭負回正。根據奧維云網(avc)預測數據顯示，2022年住宅新開工面積保守估計與2021年持平約為14.6億㎡(約1200萬套)，考慮市場需求及其他綜合向上因素等，預估新開工面積將在15-15.5億㎡范圍(約1250-1300萬套),為我國的民生提供更多的保障。