地方政府的保地價路徑起底：救市、叫賣、分割土地

??紀睿坤

??5月13日，國家統(tǒng)計局發(fā)布全國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，1-4月份，商品房銷售面積27709萬平方米，同比下降6.9%，降幅比1-3月份擴大3.1個百分點，其中住宅銷售面積下降8.6%。

??中國房地產(chǎn)市場學會副會長陳國強表示，自去年12月以來，住宅銷售的成交量已經(jīng)連續(xù)處于下滑的趨勢，這也將對房價和土地市場帶來擠壓。

??國土部下屬的中國土地勘測規(guī)劃院地價所所長趙松亦表示，在宏觀經(jīng)濟等多方原因下，地價上漲的壓力越來越大，二季度，部分城市地價或?qū)⒅節(jié)q回落。

??作為土地的“實際經(jīng)營者，地方政府，尤其是地市趨冷明顯的三四線城市已經(jīng)開始緊張。

??21世紀經(jīng)濟報道記者多方采訪了解到，近期多個地方政府通過救市、加大土地推介，“叫賣”土地，分割地塊等多個方式來激發(fā)房企的拿地熱情。

??保地價的救市

??樓市下行之時，是企業(yè)逐漸謹慎的購地心理。

??國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)亦顯示，前4月，房企土地購置面積8130萬平方米，同比下降7.9%，降幅比1-3月份擴大5.6個百分點。

??中原地產(chǎn)市場研究部數(shù)據(jù)顯示，標桿房企已經(jīng)連續(xù)4月減少拿地額度，其中一月達到了單月高點，600.99億，隨后連續(xù)多月下調(diào)，2月拿地額為325.62億，3月萎縮到254.54億，4月更是下調(diào)到目前的133億。

??排名前十的一位全國大型房企負責人告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，“我們也會看地，但不一定會拿，主要是覺得拿地時機沒到，在經(jīng)歷去年一輪的上漲，當前的地價依然處于高位，地方政府推的很多地塊底價就很高。”

??另外，北京龍熙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理孟慶福介紹，房企拿地也會選擇適應于自己的好地，一線城市是房企關(guān)注的熱點，但是供的好地少，可選擇空間有限，另外，企業(yè)拿地也會對接資金狀況，如果當前回款有壓力，或者融資成本較高，再好的地，出于風險的考慮也會不拿。

??“前幾個月，各金融機構(gòu)對于房企的貸款壓得很緊，錢不好貸，而且融資成本較高，企業(yè)算不過來賬，自然不會入市。”孟慶福稱。

??陳國強表示，開發(fā)商的拿地意愿以及房地產(chǎn)市場行情是決定土地市場好壞的兩大指標，照此來看，土地市場逐漸降溫是大概率事件。

??在此背景下，地方政府已經(jīng)開始緊張，并有所動作，其中最直接表現(xiàn)和提振房企拿地信心的方式就是救市。截止到目前，無錫、廣西南寧、鄭州、銅陵、杭州蕭山、寧波等6個城市已經(jīng)出手救市。“救市的核心在于保土地財政。”北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉介紹。

??強化賣地服務

??除了救市以外，21世紀經(jīng)濟報道記者調(diào)查了解到，近期包括黃岡、無錫等以三四線城市為主，有超過20個地方政府在最近兩個月密集做土地推介，叫賣“土地”。

??黃金灣投資集團董事長申威介紹，相比去年，這一輪的土地推介更為密集，加入土地“叫賣”的地方政府尤其是三四線城市數(shù)量更多，且更強化服務，土地售賣的方式更為多元。

??上述排名前十的一位全國大型房企負責人稱，在和多地地方政府接觸時，有明顯感覺，尤其是三四線城市，地方政府賣地心態(tài)有明顯變化，此前更多是土地的經(jīng)營者，現(xiàn)在會更強化服務，并多考慮房企的購地需求。

??比如杭州蕭山區(qū)最新出臺的土地新政，在保持購地保證金為出讓地價的10%不變以外，設置了上限，最高限額為1000萬元。當?shù)匾晃还賳T稱此舉目的在于減輕開發(fā)商資金成本壓力。

??申威還注意到，和前些年，單個城市自己“吆喝”相比，今年出現(xiàn)了城市抱團推銷土地的新模式

??比如不久前蘇州、無錫、常州、常熟、太倉、張家港、江陰等七個城市組團叫賣土地，拿出了18160畝土地，總量合計1210.67萬平方米，此外5月10日，黃岡7市縣也攜手舉辦土地專場推介會。

??雖然地方賣地服務強化，不過，申威表示，地方政府讓利地價的動力并不大，考慮到房企的資金壓力，更多是通過分割地塊，或者調(diào)整土地出讓節(jié)奏等方式以獲取較高地價。

??以鄭州為例，克爾瑞駐鄭州的一位分析師介紹，市場預期不好的2月、3月無住宅用地供應，4月供地總量也同比下降69%，但在日前出臺為房貸擔保政策后，5月，鄭州的土地供應也大幅上調(diào)。

來源：新浪地產(chǎn)

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