中國建材新聞網視點：這就是眼下中央對地方松綁房地產裝聾作啞的原因，賣地還債總比銀行壞賬強……

北京土地儲備煎熬

信貸關閘、土地轉讓金銳減與還貸高峰同時到來，北京市土地儲備機構不得不尋找變通之策

“拆了五個村，現在拆不下去了。”北京市朝陽區孫河鄉康營村村民王淑鳳告訴《財經》記者。毗鄰北五環的孫河鄉，地理條件出眾，機場高速南線和北線均從中穿越而過。

2009年初，孫河鄉轄區內的13座村莊全部被吸納進全市的土地儲備計劃，這是北京市“千億元土地儲備計劃”的一部分。

孫河鄉大規模的集體土地拆遷騰退由此拉開序幕。不過，時至當下，該計劃遭遇阻力。“確實拆不下去了，”5月15日，孫河鄉政府的一名干部抱怨，“從銀行貸不到款，沒錢沒辦法拆。”

多名地產開發商告訴《財經》記者，在朝陽區，因資金壓力而暫時擱淺的土地儲備項目不在少數。2011年中，銀監會要求各地銀監局清理地方融資平臺，此后，商業銀行對土地儲備類貸款大幅緊縮。如今，各地土地儲備機構面臨的不僅是收儲放緩，還有巨大的還貸壓力。

安邦咨詢的一份研究報告顯示，2012年國內將迎來地方債償還的高峰。根據審計署數據推算，將有約1.84萬億元的債務到期，占全部待償債務的17.7%。對北京市而言，去年和今年都是還貸高峰。

《財經》記者從相關渠道獲知，截至去年6月底，北京市土地儲備機構的貸款余額共計2014億元，2011年到期的銀行貸款1319億元；2012年到期800多億元。

盡管貸款總額下降，但是今年北京市還貸的壓力絲毫未減。北京市土地儲備中心數據顯示，今年前五個月，北京總土地出讓金僅為135.36億元，同比下降接近50%。

還款重壓

北京市第一輪大規模土地收儲始于2009年。彼時，“4萬億計劃”迅速激活土地市場，北京市國土資源局(下稱國土局)高調推出“千億元土地儲備開發”，計劃每年投資于土地儲備的金額達到1000億元。

2012年初，北京市國土局局長魏成林曾表示，過去三年，該計劃均得以順利實施，其中，銀行融資成為最大保障。

2011年5月，有媒體報道稱，北京市土地儲備機構截至當時的貸款規模超過2500億元。而2011年北京市財政收入為3006.3億元，這給了北京市相關部門很大壓力。

北京市土地儲備機構負債規模到底有多大？北京市國土機構從未公開此類數據，對《財經》記者的采訪要求也未予回復。今年3月底，北京市土地儲備中心的課題《北京市土地儲備融資模式研究》結項。參加評審會的中國人民大學張秀智副教授透露，其中土儲機構資產負債結構、土地儲備項目資金流動特征等財務指標均有披露，但“我們都簽了保密協議，不能擅自對外公布”。

建行總行人士透露，北京市土儲貸款的周期為兩年，去年和今年是還貸高峰。2011年中，銀監會要求各地清理地方融資平臺時，北京市銀監局首次公布了相關數據。截至2011年7月，北京市土地儲備中心類融資平臺貸款余額近2100億元，涉及市和各區縣的16家土地儲備中心。

《財經》記者從相關渠道獲知，2011年北京市到期銀行貸款1319億元，2012年到期約800億元。

盡管貸款存量比2011年縮減，但是土地轉讓收入同樣銳減。北京市國土局初步核算顯示，2011年北京市實際土地供應總量為5970公頃，完成年初6500公頃計劃的92%，這是近三年來北京市首次沒有完成年度供地計劃。

2012年的行情更冰涼。據中原集團研究中心統計數據顯示，5月份，北京市包括商業、住宅用地在內的經營性用地月度零成交。2012年前四個月北京市土地出讓金為135億元，同比大幅縮減近四成；2012年前四個月共推出五塊住宅用地，七塊商業用地，而去年同期為17塊和20塊，同比分別下滑了70%和65%。北京市財政局因此也將土地出讓預期收入調低至900億元。

面對外界的質疑，北京市國土部門曾表示，可以動用2008年和2009年一部分土地轉讓金的余額應付周轉，不存在“斷供”的可能性。

貸款乏力

每年5月，北京市的土地儲備計劃會對外公布。但截至本文發稿時，北京市國土局仍沒有公布2012年的計劃，“千億元土地儲備計劃”是否繼續執行已然成疑。資金的壓力顯然是誘因之一。據銀監會的要求，部分銀行已經停止土地儲備的新增貸款。

盡管接受采訪的銀行人士普遍對北京市土地儲備貸款的質量并不太擔憂，但有人已經關注到潛藏的風險。

中國農業銀行(2.55,0.01,0.39%)北京分行近兩年土地儲備貸款投放規模居商業銀行首位，其專門研發的“城鄉一體化綜合建設貸款”產品，向八個區縣17個城中村改造提供貸款170億元。

該行人士透露，2009年以前，北京市土地儲備項目一般投資在5億元左右，超過10億元的較少。2009年之后，個別項目總投資甚至達到200億元。此外，土地儲備開發主要依賴財政資金和銀行貸款。但是2009年以來，財政配套資金到位嚴重不足，遠遠低于銀行對項目資本金的要求。

商業銀行發放的均為土地抵押貸款，抵押物包括兩部分，一部分是土地儲備中心擁有的成熟地塊，一部分是正在開發的地塊。但無論哪一部分，估值都隨市場行情的變化而變化，一旦發生風險，處置抵押物的難度不小。

監管層也意識到其中的風險，要求各商業銀行“嚴禁新增平臺貸款、嚴禁展期、嚴禁借新還舊”。從去年下半年開始，銀行已經逐步放緩土地儲備貸款。截至2011年末，中、農、工、建、交五大行的地方融資平臺貸款余額，總計為2.12萬億元；同時，五大行房地產類貸款全面收緊。

股份制銀行在過去數年也集中進入該領域。以民生銀行(6.26,0.02,0.32%)為例，據2011年報，該行2011年前十名貸款客戶中，北京市土地整理儲備中心朝陽分中心、上海市臨港新城土地儲備中心、西安曲江新區土地儲備中心、北京市土地整理儲備中心均位列其中。

“北京市土地儲備中心的存量貸款還有，但最高的時候也就幾百億元。今年新增貸款沒有了，我們行今年一點都沒貸，去年平臺貸款監管政策一出來，我們就完全停了，再也沒有放。”中國民生銀行副行長邵平對《財經》記者表示。

交通銀行(4.52,0.01,0.22%)副行長錢文揮在該行2012年一季度業績發布會上表示，今年對房地產的信貸政策不會放松，將維持審慎信貸政策。

銀監會今年3月舉行了平臺貸款風險監管專題會議。此前銀監會僅允許保障房建設新增平臺貸款，但在這次會上，對于土地儲備中心貸款、公路建設貸款以及完成60%以上的平臺項目，銀行均可以有條件地繼續提供授信支持。

“開了這么小的一個口子，實際上為了防止在建項目出現壞賬，否則地方政府和銀行就會雙輸。”中信證券(12.28,-0.37,-2.92%)一位分析師透露。

變通之策

最嚴厲的房地產調控政策，逐漸關閉的信貸閘門，讓北京市不得不尋找新的融資渠道。

2012年初，北京市市長郭金龍在《2012年政府工作報告》中提出，“加大金融創新力度，推動保障房私募債、保險資金支持土地儲備等融資模式創新。”郭在多個場合均提及，要拓寬土地儲備融資新的渠道。

2012年2月末，北京市金融局局長王紅對外披露了“全國首例保障房土地儲備保險債權投資計劃”的進展：首批資金已經就位，總規模為500億元，一期已到位資金210億元，利率低于同期貸款利率8個百分點。

此債權計劃即為業界熟知的“藍德計劃”。“藍德計劃”本名為“北京市土地儲備七年期債權投資計劃”，它由保監會和北京市政府聯合發起，主要用于北京市保障房的土地儲備。

根據已公開的信息，“藍德計劃”分為兩期，首期計劃于去年4月底啟動，在具體投資方式上，以北京市的土地儲備為抵押，按基礎設施債權投資的方式進行運作。即七家保險資產管理公司通過發行債權投資計劃，將保險資金輸送給北京土地儲備整理中心，其資金主要用于一級土地市場拆遷、管線建設和道路建設等。

其首期募集并不順利。第二期募資不得不將收益率提高到6.49%，但這一收益率與銀行的大額協議存款相差無幾，而且收益率根據市場基準利率浮動，考慮當前已處降息周期，未來收益率并不樂觀。

“回報率太低，社會效益遠大于經濟效益。”一位保險公司高管曾向媒體如此評論。他透露了合同中的一個重要細節：“協議中沒有約定土地儲備的用途，可能包含保障房建設用地，但也沒有約定比例。”這就為未來轉換土地用途提供了可能性。

2012年3月，北京市住建委和市發改委聯合發布《北京市“十二五”時期住房保障規劃》。“十二五”期間，北京將建設收購100萬套保障房，竣工70萬套。此外，北京新的商品住宅用地，原則上均需配建保障房，而且配建比例不低于30%。

首佳顧問研究中心主任彭萍分析說，“配建”在土地收儲環節就打通了土地用途轉變的可能。他觀察到，以前對保障房項目，地方政府都很頭痛，但最近一年突然情緒高漲。他認為，除了中央政府提出的保障房剛性要求，通過保障房融資平臺，可以向土地儲備的其他項目“輸血”，保障房融資平臺的“井噴”與此不無關系。

“現在就是拿時間換空間。”中信證券一位分析師透露。在5月底舉行的國務院常務會議上，中央政府強調繼續出臺支持增長的相關政策措施，其中包括將“十二五”關于鐵路、節能、農業和西部基礎設施等相關關鍵性項目抓緊實施。新一輪刺激政策中，并不包括房地產，這也意味著，地方政府資金最緊張的時刻仍未過去。